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                1. [HK]德祥地產:2020-2021中期報告

                  時間:2020年12月28日 23:41:08 中財網
                  原標題:德祥地產:2020-2021中期報告


                  目錄


                  2公司資料
                  4股東資訊
                  5財務摘要
                  6管理層討論及分析
                  14其他資料
                  20簡明綜合財務報表審閱報告
                  21簡明綜合損益表
                  22簡明綜合損益及其他全面收益表
                  23簡明綜合財務狀況表
                  25簡明綜合權益變動表
                  26簡明綜合現金流量表
                  27簡明綜合財務報表附註
                  55釋義

                  2020-2021中期報告



                  公司資料

                  董事會
                  執行董事獨立非執行董事


                  張漢傑先生

                  石禮謙,
                  GBS, JP

                  (主席)

                  (副主席)


                  陳佛恩先生

                  陳耀麟先生

                  郭嘉立先生

                  (董事總經理)


                  張志傑先生

                  黃禮順先生

                  陳百祥先生

                  (首席財務總監)

                  德祥地產集團有限公司


                  公司資料


                  董事委員會
                  審核委員會

                  陳百祥先生(主席)
                  石禮謙,
                  GBS, JP
                  郭嘉立先生

                  薪酬委員會

                  陳百祥先生(主席)
                  陳佛恩先生
                  石禮謙,
                  GBS, JP
                  郭嘉立先生

                  提名委員會

                  石禮謙,
                  GBS, JP(主席)
                  張漢傑先生
                  郭嘉立先生
                  陳百祥先生

                  企業管治委員會

                  張漢傑先生(主席)
                  張志傑先生
                  郭嘉立先生

                  投資委員會

                  張漢傑先生
                  陳佛恩先生
                  張志傑先生
                  陳耀麟先生
                  黃禮順先生

                  公司秘書

                  黃少敏小姐

                  法定代表

                  張漢傑先生(黃少敏小姐為替任人)
                  張志傑先生(黃建文先生為替任人)

                  法律顧問

                  康德明律師事務所(有關百慕達之法律)
                  姚黎李律師行(有關香港之法律)
                  張葉司徒陳律師事務所(有關香港之法律)
                  梁瀚民大律師(有關澳門之法律)

                  核數師

                  德勤
                  .關黃陳方會計師行

                  主要往來銀行

                  香港上海滙豐銀行有限公司
                  中國銀行股份有限公司澳門分行
                  東亞銀行有限公司
                  恒生銀行有限公司
                  中國工商銀行(亞洲)有限公司
                  大華銀行有限公司

                  註冊辦事處


                  Clarendon House
                  2 Church Street
                  Hamilton HM 11
                  Bermuda

                  香港主要營業地點

                  香港
                  中環
                  夏愨道
                  12號
                  美國銀行中心
                  30樓

                  主要股份登記及過戶處


                  Conyers Corporate Services (Bermuda) Limited
                  Clarendon House
                  2 Church Street
                  Hamilton HM 11
                  Bermuda

                  香港股份登記及過戶分處

                  卓佳秘書商務有限公司
                  香港
                  皇后大道東
                  183號
                  合和中心
                  54樓

                  網址


                  www.itcproperties.com

                  股份代號

                  香港聯交所
                  199

                  2020-2021中期報告


                  股東資訊

                  財務日程表

                  公佈
                  2020-2021年度之中期業績
                  2020年
                  11月
                  27日
                  中期股息之暫停辦理過戶日期不適用
                  中期股息之記錄日期不適用
                  中期股息之派付日期不適用
                  公佈
                  2020-2021年度之全年業績
                  2021年
                  6月

                  收取公司通訊之方式及語文版本

                  本中期報告之英文及中文印刷本已備妥,並以可供查索的格式載於本公司網站
                  www.itcproperties.com。

                  倘若股東及本公司之非登記股東
                  :

                  (i)已選擇或被視為已同意於本公司網站閱覽本中期報告之電子版本,或
                  (ii)在收取或於本公司網站閱覽本中期報告時遇到困難,
                  彼等可以書面要求本公司或本公司於香港之股份登記分處(「股份登記分處」)卓佳秘書商務有限公司,地址為香港皇后
                  大道東
                  183號合和中心
                  54樓,免費索取印刷本。


                  倘若股東及本公司之非登記股東欲更改其已選擇之本公司所有日後發出的公司通訊的收取方式或語文版本,可隨時發
                  出最少七天的書面通知,送交股份登記分處(地址如上)或電郵至
                  itcproperties-ecom@hk.tricorglobal.com,亦可填寫
                  隨附之更改選擇表格並交回股份登記分處。


                  股東查詢

                  電郵
                  : info@itcproperties.com
                  電話
                  : (852) 2831 8138
                  傳真
                  : (852) 2858 2697

                  德祥地產集團有限公司


                  財務摘要


                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣百萬元
                  收益
                  根據簡明綜合損益表
                  物業收入及酒店收益
                  –應佔聯營公司及合營公司
                  –透過出售於一間合營公司之權益
                  28
                  98

                  111201
                  167
                  126 479
                  淨虧損
                  (303) (521)
                  港仙
                  每股基本虧損
                  (32) (54)
                  每股中期股息
                  – 3
                  港幣百萬元
                  收益
                  港幣百萬元
                  淨溢利(虧損)

                  140(972)(521)(303)
                  1261,832674479
                  2018年╱2019年╱2019年╱2020年╱2018年╱2019年╱2019年╱2020年╱
                  2019年2020年2020年2021年2019年2020年2020年2021年
                  財政年度財政年度財政年度上半年財政年度上半年財政年度財政年度財政年度上半年財政年度上半年
                  來自附屬公司
                  應佔聯營公司及合營公司
                  資產總額股東資金總額
                  港幣百萬元港幣百萬元

                  8,9839,1717,8927,6515,5335,3364,0603,786
                  2018年2019年2020年2020年2018年2019年2020年2020年
                  3月31日3月31日3月31日9月30日3月31日3月31日3月31日9月30日

                  2020-2021中期報告


                  管理層討論及分析

                  業務回顧

                  於本期間內,
                  2019冠狀病毒病爆發對環球經濟及商業活動帶來不利影響,而酒店業乃受到嚴重影響的行業之一,本
                  集團於香港之酒店業務無可避免地面對前所未有的挑戰。隨著租賃協議於
                  2020年
                  3月
                  31日屆滿後,本集團不再擔任
                  其擁有
                  40%權益之九龍珀麗酒店之全權經營者。因此,本集團節省租賃款項,而於本期間來自九龍珀麗酒店之收益及
                  經營虧損均不再包括在本集團之收益及毛利內,而確認在應佔合營公司業績內。由於出現該變動,本集團之收益減少
                  至港幣
                  28,200,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  110,800,000元),而毛利則增加至港幣
                  3,400,000元(2019年
                  9月
                  30日:
                  港幣
                  1,200,000元)。另一方面,於本期間,本集團及旗下一間合營公司所持物業之公平值下降,而由本集團合營公司
                  經營之酒店業績亦轉差。因此,本集團錄得其投資物業公平值減少港幣
                  61,100,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  107,100,000元)及應佔本集團合營公司之淨虧損港幣
                  78,700,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  125,600,000元)。


                  此外,本期間已就本集團所持之應收貸款(連同其應計未付利息)作出的預期信貸虧損(「預期信貸虧損」)確認虧損撥備
                  港幣
                  89,200,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  232,800,000元),該等應收貸款包括由凱華集團有限公司(「凱華」,
                  該公司正在進行清盤及其股份自
                  2019年
                  7月
                  2日起仍於聯交所暫停買賣)發行之無抵押貸款票據(「凱華貸款票據」)。

                  因此,本集團於本期間錄得本公司擁有人應佔淨虧損減少港幣
                  218,600,000元或
                  42%至港幣
                  302,000,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  520,600,000元)。


                  董事會決定不派發本期間之中期股息(2019年:每股股份
                  3港仙)。


                  物業

                  本期間錄得分部虧損港幣
                  138,300,000元,而去年同期則錄得港幣
                  78,200,000元。


                  澳門

                  位於澳門路環南岸由本集團一間聯營公司發展之豪華住宅項目金峰名鑄之建築工程有所延遲,此乃因應
                  2019冠狀病
                  毒病疫癥所實施之邊境管控措施限制工人由中國內地入境所致。由於已預售單位仍在施工中且於本期間內沒有交付予
                  買家,故該項目於本期間對本集團之貢獻大幅減少至港幣
                  6,000,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  30,700,000元)。


                  該聯營公司正追回建築進度,旨在於明年初將已預售單位交付予買家。預期餘下之單位將於來年適當時候推出預售。


                  香港

                  海珀為一項市區重建局項目,設有
                  76個住宅單位連同一個商場平臺。項目單位已於
                  2020年
                  9月推出預售,並獲市場
                  正面反應,已鎖定收益港幣
                  205,300,000元。本集團旨在於
                  2021年第一季度將已預售單位交付予買家。


                  半山寶珊道
                  23號項目為一項超級豪宅項目。於取得相關批文後,一幢樓高
                  10層之中層大廈之上蓋建築工程已於
                  2020年
                  10月展開。


                  德祥地產集團有限公司


                  管理層討論及分析


                  土瓜灣炮仗街
                  41、43及
                  45號項目屬重建項目,包括一幢低層設有零售商舖之住宅大樓。其地基工程經已完成,預期
                  新綜合大樓之上蓋建築工程於年末前展開。項目單位將於適當時間推出預售。


                  本集團現時持有土瓜灣上鄉道
                  21、23、25、27、29及
                  31號地段不分割份數超過
                  85%,並已向土地審裁處申請頒令
                  強制出售全部餘下不分割份數。該物業將於符合城市規劃規定後,計劃作住宅重建。


                  中國

                  達鏢國際中心為一幢集商場平臺、辦公室及酒店於一身之綜合大樓,位於廣州市,鄰近昌崗地鐵站,交通方便。於
                  本期間,其租賃率難免受
                  2019冠狀病毒病疫癥影響。然而,隨著中國實施多項有效疫情防控措施,近期業務呈現復
                  甦,令人鼓舞,故預期該物業於未來將繼續為本集團帶來合理的租金收入。


                  海外

                  加拿大溫哥華
                  位於
                  Alberni Street之住宅重建項目已獲得許可前函件,當中概列當地市議會批準授予發展許可的要求,而目前正在向
                  當地部門申請以取得發展及建築許可。


                  英國倫敦
                  擬將一幢坐落於
                  Greycoat Place一隅顯眼位置的大樓重建為樓高六層之大樓的計劃正進行中,預期拆卸工程於
                  2020年
                  末前完成。該大樓擬重建為一幢住宅兼商業大廈。


                  酒店及消閒

                  於本期間,由於本集團不再於本分部計入來自九龍珀麗酒店之收益,故此分部所得收益大幅減少至港幣
                  4,000,000元

                  (2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  63,600,000元)。分部虧損由去年同期之港幣
                  145,000,000元(主要由於分佔九龍珀麗酒店
                  之公平值減值所致)減少至港幣
                  35,100,000元。由於受
                  2019冠狀病毒病疫癥影響,位於溫哥華之灣岸威斯汀酒店於
                  本期間曾暫停營業,所以本集團應佔虧損亦有所增加。



                  2020年
                  8月
                  25日,本集團就出售建毅有限公司及珀麗尚品酒店有限公司(其分別持有及經營擁有
                  94間客房之香港
                  珀麗尚品酒店)之全部權益訂立有條件買賣協議,代價為港幣
                  460,000,000元。預期交易於
                  2020年
                  12月
                  31日完成。


                  由於完成收購澳門十三第酒店
                  20%實際權益之若干先決條件未獲達成或豁免,並於最後截止日期屆滿時未有再同意進
                  一步延長有關日期,故相關買賣協議於
                  2020年
                  8月
                  31日屆滿時自動失效。


                  2020-2021中期報告


                  管理層討論及分析

                  於本報告日期,對本集團營運屬重大之本集團物業權益概列如下:

                  地點用途
                  本集團
                  應佔權益
                  應佔
                  建築面積(1)
                  (%)(平方呎)
                  澳門

                  位於石排灣馬路之金峰南岸、金峰名匯及金峰名鑄住宅╱商業
                  35.5 622,800

                  小計
                  622,800

                  香港
                  位於土瓜灣炮仗街
                  41、43及
                  45號之重建項目住宅
                  ╱商業
                  100 30,000
                  位於深水埗海壇街
                  205號之海珀住宅
                  ╱商業
                  100 38,700
                  位於中環夏愨道
                  12號美國銀行中心
                  30樓之物業辦公室
                  100 13,800
                  位於灣仔軒尼詩道
                  250號之
                  250 Hennessy辦公室
                  ╱車位
                  100 55,600
                  位於土瓜灣上鄉道
                  21、23、25、27、29及
                  31號之重建項目住宅
                  (2) 72 25,700
                  位於半山寶珊道
                  23號之重建項目住宅
                  40 32,000
                  位於銅鑼灣摩頓臺
                  7號之香港珀麗尚品酒店酒店
                  100 31,000
                  位於大角咀大角咀道
                  86號之九龍珀麗酒店酒店
                  40 44,000

                  小計
                  270,800

                  德祥地產集團有限公司


                  管理層討論及分析


                  地點用途
                  本集團
                  應佔權益
                  應佔
                  建築面積(1)
                  (%)(平方呎)
                  中國
                  位於海南省三亞市崖州灣科技城之土地酒店
                  100 886,000
                  位於廣州市海珠區江南大道南
                  362號及
                  昌崗中路
                  238號之達鏢國際中心之部分
                  商業
                  ╱辦公室

                  酒店
                  ╱車位
                  31.5 201,000

                  小計
                  1,087,000

                  海外
                  位於英國倫敦
                  Greycoat Place之
                  Townsend House住宅
                  ╱商業
                  (3) 90.1 35,100
                  位於加拿大英屬哥倫比亞省溫哥華
                  Bayshore Drive 1601號之
                  溫哥華灣岸威斯汀酒店
                  酒店
                  ╱會議

                  配套用途
                  50 224,500
                  位於加拿大英屬哥倫比亞省溫哥華
                  Alberni Street 1444號、
                  Broughton Street 711號及
                  Nicola Street 740號之重建項目
                  住宅
                  ╱商業
                  28 171,200

                  小計
                  430,800

                  總計
                  2,411,400

                  附註:
                  (1)應佔建築面積指於現時用途下之面積。

                  (2)該物業現時作為工業用途,計劃於完成收購餘下單位並符合城巿規劃規定後重建作住宅用途。

                  (3)該物業現時作為商業用途,計劃重建作住宅及商業用途。


                  2020-2021中期報告


                  管理層討論及分析

                  證券投資

                  本期間來自證券投資之分部虧損為港幣
                  8,500,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  5,900,000元),此乃由於市場價格下跌
                  而產生之未變現虧損。



                  2020年
                  9月
                  30日,本集團所持之股權及基金投資總值為港幣
                  300,700,000元,當中
                  48%為以人民幣列值之非上市
                  證券,
                  38%為以美元列值之非上市證券及基金,及餘下
                  14%則為以港幣列值之上市證券。


                  融資


                  2020年
                  9月
                  30日,本集團之其他應收貸款為港幣
                  302,800,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  453,700,000元)。


                  本集團於本期間之利息收入為港幣
                  16,500,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  36,900,000元),而融資分部虧損則為港幣
                  70,900,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  194,300,000元)。分部虧損主要來自就本集團所持有之凱華貸款票據及其應
                  計未付利息(統稱「凱華結欠額」)作出的預期信貸虧損確認虧損撥備港幣
                  89,200,000元。於
                  2020年
                  9月
                  30日之凱華結
                  欠額為港幣
                  342,700,000元,當中包括本金金額港幣
                  320,000,000元及未付利息港幣
                  22,700,000元。


                  誠如本公司截至
                  2020年
                  3月
                  31日止年度之年報所披露,已就凱華結欠額作出預期信貸虧損撥備港幣
                  257,100,000元。

                  於本期間,本集團繼續監察狀況,並考慮凱華於本期間所披露之下列事件:


                  (a)
                  凱華股份仍於聯交所暫停買賣;
                  (b)
                  凱華仍未能刊發截至
                  2019年及
                  2020年
                  3月
                  31日止財政年度之全年業績以及截至
                  2019年
                  9月
                  30日止六個月之
                  中期業績;
                  (c)
                  凱華業務營運受到
                  2019冠狀病毒病疫癥帶來之不利影響;及
                  (d)
                  凱華被香港特別行政區高等法院頒令清盤,而清盤人已獲委任。

                  考慮到上述事件及本期間之全球經濟狀況,本公司認為凱華之業務並無改善跡象,且基於額外負面事實及情況,導致

                  2020年
                  9月
                  30日之前景較
                  2020年
                  3月
                  31日更為合理悲觀,令凱華就凱華結欠額於截至
                  2020年
                  3月
                  31日止年度後
                  違約之可能性進一步增加,而回收率亦進一步下降。故此,根據本集團採用之會計政策,就本期間所評估之虧損率由

                  2020年
                  3月
                  31日所採納之
                  75%上升至
                  95%(「內部評估」),凱華結欠額則被歸類為「虧損」及應用「永久預期信貸虧

                  –信貸減值」。


                  德祥地產集團有限公司


                  管理層討論及分析


                  為評估內部評估是否合理,本集團聘用獨立專業估值師普敦國際評估有限公司(「估值師」)進行額外分析,讓其按照
                  香港財務報告準則第
                  9號(2014年)重新評估凱華結欠額於
                  2020年
                  9月
                  30日之預期信貸虧損撥備。估值師採用其獨立
                  挑選之參數,當中包括與凱華相若之信貸評級組合(「外部評估」)??紤]到凱華自
                  2020年
                  3月
                  31日以來的業務變動及
                  不利經濟條件,估值師在其評估中修訂若干假設,包括回收率(由
                  28.3%至
                  8.0%)。外部評估顯示,平均虧損率約為
                  92%。


                  由於內部評估及外部評估之結果相若,本集團認為採納內部評估就凱華結欠額作出預期信貸虧損撥備乃屬公平合理。

                  就此而言,預期信貸虧損之額外虧損撥備港幣
                  68,500,000元已於本期間撥入損益。因此,凱華結欠額於
                  2020年
                  9月
                  30日之預期信貸虧損撥備為港幣
                  325,600,000元。本集團繼續採取必要行動回收欠款,並將適時評估預期信貸虧損對
                  凱華結欠額之影響。


                  保華建業集團有限公司

                  本集團向南岸集團有限公司(「南岸」)收購保華建業集團有限公司
                  45.8%權益尚待南岸達成若干條件方告完成,並預期

                  2021年
                  3月
                  31日或之前完成。


                  財務回顧

                  本集團持續採用審慎的資金及財務政策於其整體業務營運上,並繼續以多項信貸額度結付其承擔項目及滿足本集團之
                  營運資金需求。



                  2020年
                  9月
                  30日,本集團之銀行借貸總額(包括與分類為待售資產相關之銀行借貸負債)為港幣
                  1,783,000,000元,
                  而貸款票據則為港幣
                  1,463,700,000元。於扣除銀行結餘及現金港幣
                  342,900,000元後及與本集團股東資金港幣
                  3,785,500,000元相比,本集團於
                  2020年
                  9月
                  30日之淨資產負債比率為
                  0.77(2020年
                  3月
                  31日:
                  0.68)。所有銀行借
                  貸均按浮動利率計息,而貸款票據則按固定利率計息。本集團將密切監察及管理所面對之利率波動風險,並會於適當
                  情況下考慮使用對沖工具。



                  2020年
                  9月
                  30日,本集團之尚未動用銀行信貸額度為港幣
                  996,600,000元,該金額可用作物業施工及購回擔保票
                  據(定義見下文)所需資金以及本集團營運資金。於本期間,已提取銀行借貸合共為港幣
                  104,700,000元,用以支付香
                  港重建項目及購回擔保票據所需資金以及本集團營運資金。本集團合共港幣
                  76,600,000元之借貸將按照還款安排於下
                  個財政年度到期償還,另外港幣
                  1,348,100,000元之借貸因貸款人有權要求即時償還而已分類為流動負債。本集團將
                  不斷密切監察其流動資金及營運資金需求,確保在有需要時作出適當融資安排。


                  2020-2021中期報告


                  管理層討論及分析

                  就現金流量以外幣列值之海外附屬公司、聯營公司、合營公司及其他投資而言,本集團致力就債務融資安排以適當水
                  平之相同貨幣借貸進行自然對沖。因此,本集團之借貸及由本集團作出擔保之合營公司及一間聯營公司借貸均以港
                  幣、美元、加幣及英鎊列值。於本期間錄得未變現匯兌收益港幣
                  65,800,000元,並以其他全面收益形式計入,此乃主
                  要由於加幣及人民幣升值,導致在換算加拿大及中國業務時出現差異。本集團大部分現金及現金等值項目均以港幣及
                  加幣列值,而本集團其他資產及負債則以港幣、人民幣、澳門幣、英鎊、美元及加幣列值。本集團並無使用任何對沖
                  工具,惟將密切監察外匯風險。


                  於本期間,本集團以折讓價購回由本公司全資附屬公司
                  Treasure Generator Limited發行並由本公司提供擔保之
                  2021年
                  到期
                  4.75%擔保票據(「擔保票據」)合共本金總額約
                  7,800,000美元。因此,於
                  2020年
                  9月
                  30日,擔保票據之本金總
                  額進一步下降至約
                  190,000,000美元(儘管若干購回之擔保票據於本期間之後註銷)。董事相信購回擔保票據符合本公
                  司及其股東之整體利益。


                  資產抵押


                  2020年
                  9月
                  30日,銀行向本集團授出之一般信貸額度乃以本集團港幣
                  692,000,000元之投資物業、港幣
                  528,700,000元之物業、機械及設備、港幣
                  922,800,000元之物業存貨、港幣
                  1,080,000,000元之於一間聯營公司之
                  權益、港幣
                  338,100,000元之分類為待售資產以及港幣
                  72,600,000元之債權投資作抵押。


                  或然負債


                  2020年
                  9月
                  30日,本集團按個別基準
                  (i)就本集團分別擁有
                  50%、50%、40%及
                  28%權益之四間合營公司

                  所獲授銀行融資之未償還金額(按本集團權益比例)港幣
                  521,300,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  492,400,000元)、

                  港幣
                  57,800,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  57,800,000元)、港幣
                  294,400,000元(2020年
                  3月31日:港幣
                  307,200,000元)

                  及港幣
                  139,300,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  131,600,000元)提供公司擔保最高港幣
                  540,700,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  511,800,000元)、港幣
                  58,000,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  58,000,000元)、港幣
                  294,400,000元
                  (2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  307,200,000元)及港幣
                  227,000,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  214,500,000元);及


                  (ii)就本集團擁有
                  40%權益之一間聯營公司所獲授銀行融資之未償還金額(按本集團權益比例)港幣
                  370,000,000元
                  (2020年3月31日:港幣
                  366,100,000元)提供公司擔保最高港幣
                  565,700,000元(2020年
                  3月31日:港幣
                  565,700,000元)。

                  德祥地產集團有限公司


                  管理層討論及分析


                  展望


                  2019冠狀病毒病疫癥影響,環球經濟前景仍然充滿挑戰。然而,由於疫苗可能最快於
                  2020年末成功研製及面世,
                  我們預期有關情況將會逐漸改善,業務營運亦將於不久的將來恢復。本集團持續審視其業務模式。與此同時,本集團
                  將採取謹慎的態度,致力保持業務並同時履行其使命。本集團將專注於澳門金峰名匯及金峰名鑄餘下各座及海珀餘下
                  單位之預售工作以及香港其他本地重建項目,以鞏固未來數年之收益。除將業務進一步擴展至中國、澳門、加拿大及
                  英國外,本集團將傾力發展手頭項目,以繼續改善盈利及提升股東價值,並於合適機遇出現時精挑細選,審慎添補本
                  集團投資組合。


                  僱員人數及薪酬政策


                  2020年
                  9月
                  30日,本集團之僱員總人數為
                  269名(2020年
                  3月
                  31日:
                  266名)。本集團按員工之資歷及經驗、工作
                  性質及表現,以及市場薪酬情況釐定薪酬待遇。其他僱員福利包括醫療計劃、保險、購股權及退休計劃。


                  已發行股份之變動

                  於本期間內,本公司根據以股代息計劃就截至
                  2020年
                  3月
                  31日止年度之第二次中期股息發行
                  2,783,406股新股份,
                  及註銷合共
                  3,263,000股於本期間前購回之股份。於
                  2020年
                  9月
                  30日,本公司之已發行股份數目為
                  960,175,410股。


                  2020-2021中期報告


                  其他資料

                  董事及最高行政人員於股份、相關股份及債券之權益及淡倉


                  2020年
                  9月
                  30日,董事及本公司最高行政人員及╱或彼等各自之緊密聯繫人於本公司或其任何相聯法團(定義見證
                  券及期貨條例第
                  XV部)之股份、相關股份或債券中,擁有
                  (i)須根據證券及期貨條例第
                  XV部第
                  7及
                  8分部知會本公司及
                  聯交所之權益及淡倉(包括彼等根據證券及期貨條例有關條文被當作或視作擁有之權益及淡倉);或
                  (ii)須根據證券及期
                  貨條例第
                  352條載於本公司須存置之登記冊之權益及淡倉;或
                  (iii)須根據標準守則知會本公司及聯交所之權益及淡倉
                  如下:


                  (I)本公司
                  董事姓名所持股份數目
                  所持相關
                  股份數目
                  (附註2)總計
                  百分比
                  (附註3)
                  張漢傑先生(「張漢傑先生」)
                  48,800,000 7,000,000 55,800,000 5.81%
                  陳佛恩先生(「陳佛恩先生」)
                  3,589,595 3,500,000 7,089,595 0.73%
                  張志傑先生(「張志傑先生」)
                  2,850,000 2,000,000 4,850,000 0.50%
                  陳耀麟先生(「陳耀麟先生」)
                  4,075,781 1,500,000 5,575,781 0.58%
                  黃禮順先生(「黃禮順先生」)
                  230,000 1,500,000 1,730,000 0.18%
                  石禮謙,
                  GBS, JP(「石禮謙先生」)
                  322,347 500,000 822,347 0.08%
                  郭嘉立先生(「郭嘉立先生」)
                  623,453 300,000 923,453 0.09%
                  陳百祥先生(「陳百祥先生」)
                  – 300,000 300,000 0.03%

                  德祥地產集團有限公司


                  其他資料


                  (II)本公司之相聯法團
                  張漢傑先生於本公司全資附屬公司
                  Treasure Generator Limited所發行及由本公司作擔保並於
                  2021年到期之擔
                  保票據中持有本金金額
                  2,300,000美元的個人權益。


                  附註:


                  1.董事為持有上文所披露股份、相關股份及╱或債券之個人權益之實益擁有人,並全部該等權益均為好倉。

                  2.此乃本公司於
                  2018年
                  4月
                  4日授出之購股權(被視為以實物交收之非上市股本衍生工具)。購股權之詳情於下文「購股權計劃」一節內披露。

                  3.此乃代表佔於
                  2020年
                  9月
                  30日已發行股份總數之概約百分比。

                  除上文所披露者外,於
                  2020年
                  9月
                  30日,董事或本公司最高行政人員及╱或彼等各自之緊密聯繫人概無於本公司或
                  其任何相聯法團(定義見證券及期貨條例第
                  XV部)之任何股份、相關股份或債券中,擁有任何
                  (i)須根據證券及期貨條
                  例第
                  XV部第
                  7及
                  8分部知會本公司及聯交所之權益或淡倉(包括彼等根據證券及期貨條例有關條文被當作或視作擁有
                  之權益及淡倉);或
                  (ii)須根據證券及期貨條例第
                  352條載於本公司須存置之登記冊之權益或淡倉;或
                  (iii)須根據標準守
                  則知會本公司及聯交所之權益或淡倉。


                  購股權計劃

                  購股權計劃已獲股東根據於
                  2012年
                  8月
                  17日通過之普通決議案批準及採納。購股權計劃之主要目的為挽留、獎勵、
                  激勵及給予合資格人士回報。購股權計劃自
                  2012年
                  8月
                  17日起至
                  2022年
                  8月
                  16日止
                  10年期間內有效及生效。



                  2013年
                  10月
                  17日,本公司根據購股權計劃授出首批合共
                  20,800,000份購股權,行使期由
                  2014年
                  10月
                  17日至
                  2017年
                  10月
                  16日。所有未獲行使之購股權於
                  2017年
                  10月
                  17日失效。


                  2020-2021中期報告



                  其他資料


                  2018年
                  4月
                  4日,本公司授出第二批合共
                  27,020,000份購股權,每份購股權之行使價為港幣
                  2.57元。根據購股權
                  計劃,購股權可於
                  2019年
                  4月
                  4日至
                  2022年
                  4月
                  3日期間行使,惟其中最多
                  50%之購股權僅可於
                  2019年
                  4月
                  4日

                  2020年
                  4月
                  3日(包括首尾兩日)止之第二年期間行使,而餘下尚未行使之購股權則可於
                  2020年
                  4月
                  4日至
                  2022年
                  4月
                  3日(包括首尾兩日)期間行使。上述購股權於本期間之變動如下:

                  購股權數目
                  參與者類別及姓名
                  於2020年
                  4月1日
                  尚未行使本期間內授出本期間內行使
                  本期間內
                  註銷╱失效
                  於2020年
                  9月30日
                  尚未行使
                  董事

                  張漢傑先生
                  7,000,000 – – – 7,000,000
                  陳佛恩先生
                  3,500,000 – – – 3,500,000
                  張志傑先生
                  2,000,000 – – – 2,000,000
                  陳耀麟先生(附註
                  1)
                  1,500,000 – – – 1,500,000
                  黃禮順先生
                  1,500,000 – – – 1,500,000
                  石禮謙先生
                  500,000 – – – 500,000
                  郭嘉立先生
                  300,000 – – – 300,000
                  陳百祥先生
                  300,000 – – – 300,000

                  小計
                  16,600,000 – – – 16,600,000

                  僱員
                  6,510,000 – – (120,000) 6,390,000

                  其他參與者(附註
                  2)
                  3,300,000 – – – 3,300,000

                  總計
                  26,410,000 – – (120,000) 26,290,000

                  附註:


                  1.陳耀麟先生亦為主要股東之聯繫人(定義見上市規則)。

                  2.其他參與者為本集團之顧問。

                  除上文所披露者外,於本期間內概無購股權在購股權計劃下授出、行使、註銷或失效。


                  德祥地產集團有限公司


                  其他資料


                  主要股東及其他人士之權益


                  2020年
                  9月
                  30日,據董事或本公司最高行政人員所知,主要股東或其他人士(董事或本公司最高行政人員除外)於
                  股份及相關股份中擁有,並已根據證券及期貨條例第
                  XV部第
                  2及
                  3分部之條文向本公司披露,以及記錄於本公司根據
                  證券及期貨條例第
                  336條存置之登記冊之權益及淡倉如下:

                  姓名╱名稱權益性質身份所持股份數目
                  百分比
                  (附註2)
                  (I)主要股東
                  陳國強博士
                  (「陳國強博士」)
                  個人權益
                  公司權益
                  家族權益
                  實益擁有人
                  受控制法團權益
                  配偶權益
                  191,588,814
                  76,186,279
                  248,031,919
                  19.95%
                  7.94%
                  25.83%
                  515,807,012(附註
                  3)
                  53.72%

                  伍婉蘭女士
                  (「伍婉蘭女士」)
                  公司權益受控制法團權益
                  248,031,919 25.83%
                  家族權益配偶權益
                  267,775,093 27.89%
                  515,807,012(附註
                  4)
                  53.72%

                  Record High Enterprises Limited公司權益受控制法團權益
                  248,031,91925.83%
                  「( Record High」)(附註
                  4)


                  達穎控股有限公司(「達穎」)個人權益實益擁有人
                  248,031,91925.83%
                  (附註
                  4)


                  2020-2021中期報告


                  其他資料

                  姓名╱名稱權益性質身份所持股份數目
                  百分比
                  (附註2)
                  (II)其他人士
                  德祥集團有限公司公司權益受控制法團權益
                  76,186,2797.94%
                  (「德祥集團」)(附註
                  3)


                  Galaxyway Investments Limited個人權益實益擁有人
                  76,186,2797.94%
                  「( Galaxyway」)(附註
                  3)


                  附註:


                  1.
                  上文所披露於股份之所有權益均為好倉。此外,概無相關股份由上述主要股東和其他人士持有。

                  2.
                  此乃代表佔於
                  2020年
                  9月
                  30日已發行股份總數之概約百分比。

                  3.
                  Galaxyway擁有
                  76,186,279股股份,並為德祥集團之全資附屬公司,而德祥集團則為陳國強博士全資擁有。故此,就證券及期貨條例第
                  XV部
                  而言,德祥集團及陳國強博士被視為於
                  Galaxyway所擁有之
                  76,186,279股股份中擁有權益。

                  此外,就證券及期貨條例第
                  XV部而言,陳國強博士作為伍婉蘭女士之配偶而被視為於達穎所擁有之
                  248,031,919股股份(載於下文附註
                  4)中擁
                  有權益。再者,陳國強博士為
                  191,588,814股股份之實益擁有人。


                  因此,就證券及期貨條例第
                  XV部而言,陳國強博士於合共
                  515,807,012股股份中擁有及被視為擁有權益。



                  4.
                  達穎擁有
                  248,031,919股股份,並為
                  Record High之全資附屬公司,而
                  Record High則為伍婉蘭女士全資擁有。故此,就證券及期貨條例第
                  XV
                  部而言,
                  Record High及伍婉蘭女士被視為於達穎所擁有之
                  248,031,919股股份中擁有權益。

                  此外,就證券及期貨條例第
                  XV部而言,伍婉蘭女士作為陳國強博士之配偶而被視為於
                  Galaxyway所擁有之
                  76,186,279股股份及陳國強博士實
                  益擁有之
                  191,588,814股股份中擁有權益。


                  因此,就證券及期貨條例第
                  XV部而言,伍婉蘭女士被視為於合共
                  515,807,012股股份中擁有權益。


                  除上文所披露者外,於
                  2020年
                  9月
                  30日,本公司並無獲悉任何其他於股份或相關股份中已根據證券及期貨條例第
                  XV
                  部第
                  2及
                  3分部之條文向本公司披露或已記錄於本公司根據證券及期貨條例第
                  336條存置之登記冊之權益或淡倉。


                  購買、出售或贖回本公司之上市證券

                  本公司或其任何附屬公司於本期間內概無購買、出售或贖回本公司任何上市證券。


                  中期業績之審閱

                  本期間的中期業績乃未經審核,惟已由本公司核數師按照香港會計師公會頒佈的香港審閱工作準則第
                  2410號「實體的
                  獨立核數師對中期財務資料的審閱」進行審閱。而且,本公司審核委員會已與管理層及本公司核數師審閱本集團採納
                  之會計原則及慣例,並討論核數、財務申報程序及內部監控事宜,包括審閱本期間之中期業績。


                  德祥地產集團有限公司


                  其他資料


                  遵守企業管治守則

                  本公司致力維持高水平企業管治常規及程序,並遵守法定及監管規定,務求為股東帶來最大回報及利益,同時提高對
                  持份者之透明度及問責性。


                  於本期間內,本公司一直遵守企業管治守則之所有守則條文及應用當中所載之原則。


                  遵守標準守則

                  本公司已採納標準守則作為董事進行本公司證券交易之行為守則。經本公司作出特定查詢後,所有董事確認彼等於本
                  期間內一直遵守標準守則所載之規定標準。


                  董事資料變動

                  根據上市規則第
                  13.51B(1)條,董事資料自本公司最新刊發之
                  2019-2020年年報起至本報告書日期止之變動如下:


                  (i)
                  張漢傑先生、陳佛恩先生、張志傑先生、陳耀麟先生及黃禮順先生各自於本集團若干成員公司所擔任的董事職
                  務上有所變動。

                  (ii)
                  石禮謙先生分別於
                  2020年
                  8月
                  14日及
                  2020年
                  10月
                  15日獲委任為藍鼎國際發展有限公司及昊天國際建設投資
                  集團有限公司之獨立非執行董事,該兩間公司均為香港上市公司。

                  除上文所披露者外,董事資料概無其他變動須根據上市規則第
                  13.51B(1)條作出披露。


                  代表董事會

                  主席

                  張漢傑

                  香港,
                  2020年
                  11月
                  27日

                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表審閱報告


                  致德祥地產集團有限公司董事會

                  (於百慕達註冊成立之有限公司)

                  引言

                  我們已審閱列載於第
                  21頁至第
                  54頁德祥地產集團有限公司(「貴公司」)及其附屬公司(統稱為「貴集團」)之簡明綜合財
                  務報表,其包括於
                  2020年
                  9月
                  30日之簡明綜合財務狀況表與截至該日止六個月期間之相關簡明綜合損益表、損益及
                  其他全面收益表、權益變動表及現金流量表以及若干附註解釋。香港聯合交易所有限公司證券上市規則規定必須遵照
                  其相關條文及香港會計師公會(「香港會計師公會」)頒佈之香港會計準則第
                  34號「中期財務報告」(「香港會計準則第
                  34
                  號」)就中期財務資料編製報告書?!≠F公司董事須負責根據香港會計準則第
                  34號編製及列報該等簡明綜合財務報表。

                  我們之責任是根據我們之審閱對該等簡明綜合財務報表作出結論,並按照我們雙方所協定之應聘條款,僅向全體董事
                  會報告。除此以外,我們之報告書不可用作其他用途。我們概不就本報告書之內容向任何其他人士負責或承擔法律責
                  任。


                  審閱範圍

                  我們已根據香港會計師公會頒佈之香港審閱工作準則第
                  2410號「實體獨立核數師對中期財務資料之審閱」進行審閱。

                  該等簡明綜合財務報表審閱工作主要包括向負責財務及會計事項之人員詢問,並進行分析及其他審閱程序。由於審閱
                  範圍遠較按照香港審計準則進行審核之範圍為小,所以不能保證我們會注意到在審核中可能會被發現之所有重大事
                  項。因此,我們不會發表任何審核意見。


                  結論

                  根據我們之審閱工作,我們並沒有注意到任何事項,使我們相信本簡明綜合財務報表在所有重大方面沒有按照香港會
                  計準則第
                  34號之規定編製。


                  德勤
                  .關黃陳方會計師行

                  執業會計師

                  香港
                  2020年
                  11月
                  27日


                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合損益表


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月

                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  附註港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  收益
                  3 28,189 110,809
                  酒店業務及管理收入
                  物業收入
                  3,973
                  7,696
                  63,63610,264
                  酒店業務及管理收入及物業收入之直接成本
                  11,669
                  (8,250)
                  73,900(72,667)
                  酒店業務及管理收入及物業收入之毛利
                  貸款融資利息收益
                  金融工具公平值淨收益(虧損)
                  其他收入、溢利及虧損
                  根據預期信貸虧損模式減值虧損確認淨額
                  出售合營公司之收益
                  投資物業公平值減少
                  行政及其他費用
                  財務費用
                  應佔聯營公司業績
                  應佔合營公司業績
                  4
                  24
                  12
                  10
                  5
                  3,419
                  16,520
                  7,677
                  23,921
                  (89,234)

                  (61,065)
                  (101,074)
                  (55,723)
                  (100)
                  (78,666)
                  1,23336,909(4,466)
                  33,774(232,817)
                  40,574(107,063)
                  (119,655)
                  (66,984)
                  23,236(125,585)
                  除稅前虧損
                  稅項
                  6
                  (334,325)
                  31,703
                  (520,844)

                  本期間虧損
                  7 (302,622) (520,844)
                  下列人士應佔本期間虧損:
                  本公司擁有人
                  非控股權益
                  (302,019)
                  (603)
                  (520,562)
                  (282)
                  (302,622) (520,844)
                  每股虧損
                  –基本(港幣)
                  9
                  (0.32) (0.54)
                  –攤?。ǜ蹘牛?
                  (0.32) (0.54)

                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合損益及其他全面收益表

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月

                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  本期間虧損
                  (302,622) (520,844)
                  其他全面收益(開支)
                  不會重新分類至損益之項目:
                  指定為按公平值列賬及計入其他全面收益
                  (「按公平值列賬及計入其他全面收益」)
                  之金融資產之公平值變動虧損
                  (5,325) (25,324)
                  其後可能會重新分類至損益之項目:
                  出售合營公司時就損益內換算儲備之重新分類調整
                  換算海外業務之匯兌差異
                  應佔聯營公司及合營公司換算儲備

                  65,841
                  9,068
                  (709)
                  (29,431)
                  (18,325)
                  本期間其他全面收益(開支)
                  69,584 (73,789)
                  本期間全面開支總額
                  (233,038) (594,633)
                  下列人士應佔本期間全面開支總額:
                  本公司擁有人
                  非控股權益
                  (232,622)
                  (416)
                  (593,952)
                  (681)
                  (233,038) (594,633)

                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務狀況表



                  2020年
                  9月
                  30日


                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  附註港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  非流動資產
                  物業、機械及設備
                  投資物業
                  股權及基金投資
                  於合營公司之權益
                  應收合營公司款項
                  於聯營公司之權益
                  應收一間聯營公司款項
                  其他應收貸款
                  收購一間聯營公司之已付按金
                  其他非流動資產
                  10
                  11
                  12
                  12
                  13
                  13
                  14
                  13
                  547,377
                  692,000
                  183,467
                  591,709
                  560,010
                  1,654,329
                  40,686
                  71,588
                  159,000
                  115,423
                  900,874751,440174,346622,431500,7791,652,76132,68667,728159,000153,551
                  4,615,589 5,015,596
                  流動資產
                  存貨
                  –餐飲及一般商品
                  收購租賃土地之已付按金
                  物業存貨
                  其他應收貸款
                  應收賬款、按金及預付款項
                  股權及基金投資
                  債權投資
                  銀行結餘及現金
                  15
                  14
                  16
                  11
                  17

                  348,892
                  1,384,521
                  231,162
                  197,301
                  117,271
                  72,586
                  342,907
                  815336,3481,332,423286,928210,900114,35680,145514,138
                  分類為待售資產
                  18
                  2,694,640
                  340,573
                  2,876,053–
                  3,035,213 2,876,053
                  流動負債
                  應付賬款、按金及應計開支
                  應付一間合營公司款項
                  應付一間聯營公司款項
                  應繳稅項
                  租賃負債
                  銀行借貸
                  19
                  12
                  13
                  20
                  216,046
                  11,173
                  210,537
                  170,565
                  3,974
                  1,424,679
                  210,72911,635139,660201,2304,7501,738,160
                  與分類為待售資產相關之負債
                  18
                  2,036,974
                  299,045
                  2,306,164–
                  2,336,019 2,306,164
                  流動資產淨值
                  699,194 569,889
                  總資產減流動負債
                  5,314,783 5,585,485

                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務狀況表


                  2020年
                  9月
                  30日


                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  附註港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  非流動負債
                  貸款票據
                  租賃負債
                  銀行借貸
                  21
                  20
                  1,463,655
                  2,757
                  60,674
                  1,519,8363,785–
                  1,527,086 1,523,621
                  3,787,697 4,061,864
                  股本及儲備
                  股本
                  儲備
                  22 9,602
                  3,775,918
                  9,6074,050,678
                  本公司擁有人應佔權益
                  非控股權益
                  3,785,520
                  2,177
                  4,060,2851,579
                  3,787,697 4,061,864

                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合權益變動表


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月

                  本公司擁有人應佔部分
                  股本股份溢價庫存股份繳入盈餘
                  股本贖回
                  儲備
                  以股份形式
                  支付儲備
                  投資重估
                  儲備其他儲備特別儲備換算儲備保留溢利小計
                  非控股
                  權益總計
                  港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元
                  (附註)(附註)(附註)

                  2019年
                  4月
                  1日(經審核)
                  9,753 3,396,385 – 113,020 9,185 3,184 (260,992) – (8,908) (32,877) 2,099,815 5,328,565 2,990 5,331,555
                  本期間虧損
                  – – – – – – – – – – (520,562) (520,562) (282) (520,844)
                  指定為按公平值列賬及計入其他全面收益之
                  金融資產之公平值變動虧損
                  – – – – – – (25,324) – – – – (25,324) – (25,324)
                  出售合營公司時就損益內換算儲備之
                  重新分類調整
                  – – – – – – – – – (709) – (709) – (709)
                  換算海外業務之匯兌差異
                  – – – – – – – – – (29,032) – (29,032) (399) (29,431)
                  應佔聯營公司及合營公司換算儲備
                  – – – – – – – – – (18,325) – (18,325) – (18,325)
                  本期間全面開支總額
                  – – – – – – (25,324) – – (48,066) (520,562) (593,952) (681) (594,633)
                  確認以股權結算以股份形式
                  支付款項(附註
                  23)
                  – – – – – 494 – – – – – 494 – 494
                  購回股份(附註
                  22(b))
                  (95) (16,935) – – 95 – – – – – (95) (17,030) – (17,030)
                  根據以股代息計劃就
                  2019年第二次
                  中期股息發行股份(附註
                  22(a))
                  5 679 – – – – – – – – – 684 – 684
                  確認作分派之股息(附註
                  8)
                  – – – – – – – – – – (116,108) (116,108) – (116,108)

                  2019年
                  9月
                  30日(未經審核)
                  9,663 3,380,129 – 113,020 9,280 3,678 (286,316) – (8,908) (80,943) 1,463,050 4,602,653 2,309 4,604,962

                  2020年
                  4月
                  1日(經審核)
                  9,607 3,374,659 (3,038) 113,020 9,336 4,130 (289,453) – (8,908) (132,636) 983,568 4,060,285 1,579 4,061,864
                  本期間虧損
                  – – – – – – – – – – (302,019) (302,019) (603) (302,622)
                  指定為按公平值列賬及計入其他全面收益之
                  金融資產之公平值變動虧損
                  – – – – – – (5,325) – – – – (5,325) – (5,325)
                  換算海外業務之匯兌差異
                  – – – – – – – – – 65,654 – 65,654 187 65,841
                  應佔聯營公司及合營公司換算儲備
                  – – – – – – – – – 9,068 – 9,068 – 9,068
                  本期間全面(開支)收益總額
                  – – – – – – (5,325) – – 74,722 (302,019) (232,622) (416) (233,038)
                  確認以股權結算以股份形式
                  支付款項(附註
                  23)
                  – – – – – 8 – – – – – 8 – 8
                  註銷股份(附註
                  22(d))
                  (33) (3,005) 3,038 – 33 – – – – – (33) – – –
                  根據以股代息計劃就
                  2020年第二次
                  中期股息發行股份(附註
                  22(c))
                  28 2,343 – – – – – – – – – 2,371 – 2,371
                  部分出售一間附屬公司而並無失去控制權
                  – – – – – – – 3,348 – – – 3,348 1,014 4,362
                  因購股權失效而轉撥
                  – – – – – (19) – – – – 19 – – –
                  確認作分派之股息(附註
                  8)
                  – – – – – – – – – – (47,870) (47,870) – (47,870)

                  2020年
                  9月
                  30日(未經審核)
                  9,602 3,373,997 – 113,020 9,369 4,119 (294,778) 3,348 (8,908) (57,914) 633,665 3,785,520 2,177 3,787,697
                  附註:
                  (i)本集團之繳入盈餘指根據
                  2010年
                  3月
                  13日之股本重組進行之削減股本而產生之進賬。

                  (ii)股本贖回儲備指購回及註銷之股份。

                  (iii)本集團之特別儲備指根據於過往年度集團重組所收購附屬公司之股本面值與本公司發行作為代價之股本面值兩者間之差額。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合現金流量表

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月

                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  附註港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  經營業務所耗現金淨額
                  (167,032) (260,403)
                  投資業務(所用)所得現金淨額
                  退還收購一項投資之已付按金
                  出售物業、機械及設備所得款項
                  已收利息
                  合營公司還款
                  墊款予合營公司
                  墊款予聯營公司
                  購買物業、機械及設備
                  添置投資物業
                  於合營公司之投資
                  出售合營公司
                  來自一間合營公司退回資本
                  購買股權投資之已付按金
                  ╱誠意金
                  收購一間附屬公司
                  12
                  12
                  15,000
                  836
                  259
                  123
                  (48,546)
                  (8,000)
                  (3,276)
                  (1,625)
                  (843)






                  3,512–
                  (31,636)
                  (8,000)
                  (1,315)
                  (3,063)
                  (977)
                  215,414176,340(25,000)
                  (66)
                  (46,072) 325,209
                  融資業務所得現金淨額
                  新增銀行借貸
                  來自一間聯營公司之墊款
                  來自非控股權益之墊款
                  部分出售一間附屬公司而並無失去控制權之所得款項
                  償還銀行借貸
                  回購貸款票據
                  已付股息
                  償還租賃負債(包括相關利息)
                  回購股份(包括直接開支)
                  21
                  8
                  22(b)
                  104,744
                  70,877
                  28,793
                  4,362
                  (63,538)
                  (57,925)
                  (45,499)
                  (3,025)

                  570,546178,27726,651–
                  (310,659)
                  (12,488)
                  (115,424)
                  (43,216)
                  (17,030)
                  38,789 276,657
                  現金及現金等值項目(減少)增加淨額
                  於期初之現金及現金等值項目
                  匯率變動之影響
                  (174,315)
                  514,138
                  4,723
                  341,463526,187(19,032)
                  於期末之現金及現金等值項目,指銀行結餘及現金
                  344,546 848,618
                  減:分類為待售資產之現金及現金等值項目
                  18 (1,639) –
                  342,907 848,618

                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  1.編製基準
                  簡明綜合財務報表已根據香港會計師公會(「香港會計師公會」)頒佈之香港會計準則(「香港會計準則」)第
                  34號
                  中期財務報告及香港聯合交易所有限公司(「聯交所」)證券上市規則(「上巿規則」)附錄
                  16之適用披露規定編製。



                  1A.本中期期間之重大事件及交易


                  2019冠狀病毒病之爆發以及隨後之隔離措施以及許多國家實施之旅遊限制對全球經濟、商業環境產生負面影
                  響,並直接及間接影響德祥地產集團有限公司(「本公司」)及其附屬公司(統稱「本集團」)之營運。於本中期期
                  間,本集團及旗下一間合營公司所持物業之公平值進一步下降,而由本集團合營公司經營之酒店業績亦因受到
                  2019冠狀病毒病疫癥之不利影響而未如理想。因此,本集團之財務狀況及表現受到不同方面之影響。



                  2.主要會計政策
                  除投資物業及若干金融工具按公平值計量外,簡明綜合財務報表乃按歷史成本法編製。


                  除因應用香港財務報告準則(「香港財務報告準則」)之修訂及應用與本集團相關之若干會計政策而導致之額外會
                  計政策外,截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月之簡明綜合財務報表所採用之會計政策及計算方法與編製本集團截

                  2020年
                  3月
                  31日止年度之年度財務報表所依循者相同。


                  應用香港財務報告準則之修訂

                  於本中期期間,本集團就編製本集團之簡明綜合財務報表首次應用香港財務報告準則概念框架參考之修訂以及
                  下列由香港會計師公會頒佈並於
                  2020年
                  4月
                  1日或之後開始之年度期間強制生效之修訂:

                  香港會計準則第
                  1號及香港會計準則第
                  8號之修訂重大之定義
                  香港財務報告準則第
                  3號之修訂業務之定義
                  香港財務報告準則第
                  9號、香港會計準則第
                  39號利率基準改革


                  及香港財務報告準則第
                  7號之修訂

                  除下文所述者外,於本期間應用香港財務報告準則概念框架參考之修訂及香港財務報告準則之修訂並無對該等
                  簡明綜合財務報表所載本集團於本期間及過往期間之財務狀況及表現及╱或披露構成重大影響。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  2.
                  主要會計政策(續)
                  應用香港財務報告準則之修訂(續)
                  應用香港會計準則第
                  1號及香港會計準則第
                  8號之修訂「重大之定義」之影響

                  該等修訂為重大一詞提供新定義,新定義指出「倘遺漏、錯報或遮蓋某資料可以合理預期影響通用目的財務報
                  表的主要用戶基於提供有關特定報告實體財務資料的財務報表作出的決策,則該資料屬重大」。該等修訂亦澄
                  清重大性取決於資料(不論於整份財務報表中單獨或與其他資料合併使用)之性質或牽涉範圍。


                  於本期間應用該等修訂並無對簡明綜合財務報表構成影響。應用該等修訂而帶來呈列及披露之變動(如有)將反
                  映於截至
                  2021年
                  3月
                  31日止年度之綜合財務報表。


                  本集團新應用之會計政策

                  政府補助

                  除非能合理保證本集團將遵守政府補助之附帶條件及將獲發有關補助,否則不會確認政府補助。


                  政府補助於本集團將有關補助擬定為補償之相關成本確認為開支之期間內按系統性基準於損益中確認。


                  應收政府補助乃用作補償已產生之開支或虧損,或用作給予本集團即時財務支援,而並無未來相關成本於有關
                  補助成為應收款項時在損益中確認。與開支補償有關之補助會從相關開支內扣除。


                  於本中期期間,本集團就根據香港政府之「保就業」計劃授出之
                  2019冠狀病毒病相關補貼確認政府補助
                  港幣
                  3,534,000元並抵銷員工成本。


                  合約負債

                  當向客戶收取之金額超過就合約確認之收益或當轉讓貨品或服務前獲客戶預付款項時,本集團會確認合約負
                  債。倘本集團擁有無條件權利可於本集團確認相關收益前收取代價,本集團亦會確認合約負債。在該等情況
                  下,本集團會同時確認相應之應收款項。


                  當本集團向客戶轉讓貨品或服務並因而完成其履約責任,則合約負債會確認為收益。銷售物業所得按金被視作
                  合約負債,並包括於簡明綜合財務狀況表內流動負債之應付賬款、按金及應計開支項下。


                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註
                  3.分部資料
                  收益分類
                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  客戶合約之收益:
                  物業
                  大廈管理收入之收益
                  –隨時間確認
                  309 453
                  物業傭金收入之收益
                  –於某一時間點確認
                  1,093 3,731

                  酒店及消閒
                  酒店住宿之收益
                  –隨時間確認
                  3,792 52,487
                  酒店管理服務之收益(附註
                  28)
                  –隨時間確認
                  181 –
                  餐飲業務之收益
                  –於某一時間點確認
                  – 11,149

                  5,375 67,820

                  其他來源之收益:

                  租賃
                  6,294 6,080
                  貸款融資利息收益
                  16,520 36,909

                  22,814 42,989

                  收益總計
                  28,189 110,809

                  對外報告之分部資料按本集團營運部門所交付或提供之貨物及服務為基準進行分析,與執行董事(主要營運決
                  策者(「主要營運決策者」))就資源分配及表現評估而定期審閱之內部資料一致。此乃本集團之組織基準,其中
                  管理層選擇按不同產品及服務管理本集團。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  3.分部資料(續)
                  本集團之可報告及經營分部如下:

                  物業
                  –物業發展及投資
                  酒店及消閒
                  –發展、投資以及經營及管理酒店及度假村
                  證券投資
                  –證券之買賣及投資
                  融資
                  –提供貸款融資服務

                  有關此等分部之資料報告如下:

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月(未經審核)

                  分部收益
                  經營
                  (虧損)溢利
                  應佔聯營
                  公司業績
                  應佔合營
                  公司業績財務費用
                  分部業績:
                  除稅前
                  虧損
                  港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元
                  (附註(a))(附註(b))
                  物業(附註
                  (c))
                  7,696 (110,888) 5,968 (22,152) (11,269) (138,341)
                  酒店及消閒(附註
                  (d))
                  3,973 10,678 (6,068) (36,841) (2,865) (35,096)
                  證券投資
                  – (7,548) – – (969) (8,517)
                  融資
                  16,520 (70,911) – – – (70,911)

                  分部總計
                  28,189 (178,669) (100) (58,993) (15,103) (252,865)
                  未分配部分
                  – (21,167) – (19,673) (40,620) (81,460)

                  集團總計
                  28,189 (199,836) (100) (78,666) (55,723) (334,325)

                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註
                  3.分部資料(續)
                  截至
                  2019年
                  9月
                  30日止六個月(未經審核)
                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  分部收益經營虧損
                  出售
                  合營公司
                  之收益
                  應佔聯營
                  公司業績
                  應佔合營
                  公司業績財務費用
                  分部業績:
                  除稅前
                  虧損
                  港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元
                  (附註(a))(附註(b))
                  物業(附註
                  (c))
                  10,264 (131,424) 38,494 30,804 2,131 (18,170) (78,165)
                  酒店及消閒(附註
                  (d))
                  63,636 (24,933) – (7,568) (106,149) (6,397) (145,047)
                  證券投資
                  – (4,972) – – – (879) (5,851)
                  融資
                  36,909 (194,253) – – – – (194,253)

                  分部總計
                  110,809 (355,582) 38,494 23,236 (104,018) (25,446) (423,316)
                  未分配部分
                  – (36,503) 2,080 – (21,567) (41,538) (97,528)

                  集團總計
                  110,809 (392,085) 40,574 23,236 (125,585) (66,984) (520,844)

                  附註:


                  (a)
                  上文所載收益包括租賃收入、物業傭金收入、大廈管理收入、酒店經營及管理服務收入以及貸款融資收入。所有分部收益均來自外部
                  客戶。

                  (b)
                  上文所載分部業績總額包括各分部之除稅前虧損,但未分配若干其他收入、溢利及虧損、若干行政及其他費用、若干出售合營公司之
                  收益、若干應佔合營公司業績及若干財務費用。

                  (c)
                  物業分部之分部收益包括租賃收入、物業傭金收入及大廈管理收入。於本中期期間,物業分部之分部業績包括投資物業之公平值減少
                  港幣
                  61,065,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  107,063,000元)。

                  (d)
                  隨著九龍珀麗酒店(為本集團擁有
                  40%權益之合營公司所擁有)之租賃協議於
                  2020年
                  3月
                  31日屆滿後,於本中期期間來自九龍珀麗酒
                  店之收益及經營虧損均不再包括在本集團之收益及經營虧損內,而確認在酒店及消閒分部之應佔合營公司業績內。此外,本集團根據
                  一份自
                  2020年
                  4月
                  1日起生效之酒店管理協議向該合營公司收取酒店管理服務收入。

                  主要營運決策者基於從事各相關分部活動之集團實體之除稅前虧損(即分部業績)評估經營分部之表現。提供予
                  主要營運決策者之財務資料按與編製簡明綜合財務報表所採納之會計政策一致之方式計算。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  3.
                  分部資料(續)
                  分部資產及負債
                  本集團按可報告及經營分部劃分之資產及負債分析如下:

                  分部資產分部負債
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)(未經審核)(經審核)
                  物業
                  4,882,958 4,871,928 1,763,406 1,702,554
                  酒店及消閒
                  1,431,578 1,447,630 434,906 473,227
                  證券投資
                  229,784 239,759 87,923 77,226
                  融資
                  335,982 385,527 27

                  分部總計
                  6,880,302 6,944,844 2,286,262 2,253,055

                  未分配部分:
                  銀行結餘及現金
                  342,907 514,138 – –
                  貸款票據
                  – – 1,463,655 1,519,836
                  貸款票據應計票息
                  – – 32,453 33,861
                  其他
                  427,593 432,667 80,735 23,033

                  總計
                  7,650,802 7,891,649 3,863,105 3,829,785

                  為監控分部表現及分配分部間資源:


                  .
                  所有資產均分配至經營分部,惟若干物業、機械及設備、收購一間聯營公司之已付按金、若干其他非流
                  動資產、若干總部之應收賬款、按金及預付款項、於若干合營公司之權益、應收若干合營公司款項與銀
                  行結餘及現金除外;及
                  .
                  所有負債(包括應繳稅項)均分配至經營分部,惟貸款票據及其應計票息、若干租賃負債及若干應付賬
                  款、按金及應計開支除外。

                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註
                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月
                  4.金融工具公平值收益(虧損)淨額

                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  按公平值列賬及計入損益(「按公平值列賬及計入損益」)
                  之金融資產之公平值淨增加(減少)
                  –於報告期末持有
                  –於本期間內出售
                  7,738
                  (61)
                  7,677
                  (4,432)
                  (34)
                  (4,466)
                  5.財務費用

                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  貸款票據之實際利息
                  40,427 41,399
                  銀行借貸之利息
                  21,006 29,198
                  租賃負債之利息
                  168 1,474
                  總借貸成本
                  61,601 72,071
                  減:符合資本化條件之資產之資本化數額
                  (5,878) (5,087)
                  55,723 66,984

                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  6.稅項
                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  香港利得稅:
                  本期稅項
                  (21) –
                  過往年度超額撥備
                  31,724 –

                  香港利得稅
                  31,703 –

                  本集團之合資格實體之香港利得稅乃根據兩級制利得稅率制度計算(即一間合資格集團實體之溢利首
                  港幣
                  2,000,000元將按
                  8.25%之稅率徵稅,而超過港幣
                  2,000,000元之溢利則按
                  16.5%之稅率徵稅),而其他
                  不符合兩級制利得稅率制度資格之集團實體之溢利則繼續按
                  16.5%之劃一稅率徵稅。於其他司法管轄區產生之
                  稅項乃按相關司法管轄區之稅率計算。於本中期期間,已確認撥回港幣
                  31,724,000元,乃由於相關稅項已於
                  過往年度計提會計撥備並已超出法定時限。


                  由於應課稅溢利已由承前稅項虧損全數抵銷,故截至
                  2019年
                  9月
                  30日止六個月並無就香港利得稅計提撥備。

                  由於兩個期間並無任何應課稅溢利,故並無就其他司法管轄區之稅項計提撥備。



                  7.本期間虧損
                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  本期間虧損已扣除(計入):
                  物業、機械及設備折舊
                  18,870 51,846
                  確認為開支之存貨成本
                  – 3,945
                  出售物業、機械及設備之虧損
                  107 –
                  回購貸款票據之收益(附註
                  21)
                  (1,834) (1,706)
                  銀行利息收入
                  (241) (3,634)
                  其他利息收入
                  (11,528) (11,337)

                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  8.分派
                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  於本期間確認作分派之股息:
                  已派付截至
                  2020年
                  3月
                  31日止年度之第二次中期股息
                  –每股股份
                  5港仙(
                  2019年:
                  12港仙)
                  47,870 116,108
                  股息形式:
                  –現金
                  –代息股份
                  45,499
                  2,371
                  115,424
                  684
                  47,870 116,108
                  本期間已宣派之股息:
                  已宣派本期間之中期股息
                  –無(2019年:每股股份
                  3港仙)
                  – 28,988
                  本公司董事會決定不派發本中期期間之中期股息(2019年:每股股份
                  3港仙)。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  9.每股虧損
                  本公司擁有人應佔每股基本及攤薄虧損乃按照以下數據計算:

                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  虧損

                  計算每股基本及攤薄虧損之本公司擁有人應佔本期間虧損
                  (302,019) (520,562)

                  2020年2019年
                  股份數目:

                  計算每股基本及攤薄虧損之股份加權平均數
                  957,926,971 969,114,384

                  本公司購股權獲行使之影響並未於計算截至
                  2019年及
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月之每股攤薄虧損時獲考慮,因
                  為該等購股權之行使價高於股份平均市價。



                  10.投資物業
                  投資物業之估值由獨立專業估值師行按作出報告當日之基準,就已竣工之投資物業按調整因素介乎
                  73%至
                  110%之間(2020年
                  3月
                  31日:
                  69%至
                  110%)以反映有關物業之狀況及地點後根據同類物業之平均巿場可觀
                  察交易採用直接比較法計量。


                  投資物業之公平值減少港幣
                  61,065,000元已直接於截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月之簡明綜合損益表中確認
                  (截至
                  2019年
                  9月
                  30日止六個月:公平值減少港幣
                  107,063,000元)。


                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  11.股權及基金投資
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  香港上市股本證券
                  42,567 39,917
                  海外非上市股本證券
                  162,440 152,888
                  海外非上市投資基金
                  95,731 95,897
                  300,738 288,702
                  分析為:
                  流動
                  117,271 114,356
                  非流動
                  183,467 174,346
                  300,738 288,702
                  分類為下列金融資產:
                  按公平值列賬及計入其他全面收益
                  28,457 33,782
                  按公平值列賬及計入損益
                  272,281 254,920
                  300,738 288,702

                  上市股本證券之公平值乃按香港活躍市場所報收市價釐定,惟附註
                  25披露之停牌上市證券除外。


                  非上市股本證券包括為數港幣
                  143,540,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  129,088,000元)之本集團佔一間於中
                  國成立之私人實體之
                  19%股權,並按公平值計量。由於本集團沒有權利任命董事至所投資公司董事會而無法對
                  其相關活動作出重大影響,故該投資並不被視為本集團之聯營公司。有關於海外之非上市股本證券及投資基金
                  之公平值計量詳情載於附註
                  25。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  12.
                  於合營公司之權益╱應收(應付)合營公司款項
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  於合營公司非上市投資之成本
                  1,310,595 1,288,989
                  應佔收購後業績及其他全面開支(扣除股息)
                  (718,886) (666,558)
                  591,709 622,431
                  應收合營公司款項(附註
                  (a))
                  733,026 654,857
                  減:減值虧損
                  (11,022) (11,022)
                  減:超出投資成本之應佔收購後虧損
                  (161,994) (143,056)
                  560,010 500,779
                  應付一間合營公司款項(附註
                  (b))
                  (11,173) (11,635)
                  附註:


                  (a)
                  有關款項屬非貿易性質、無抵押、免息及沒有固定償還年期,惟為數加幣(「加幣」)26,968,000元(相當於港幣
                  156,199,000元)(2020

                  3月
                  31日:加幣
                  26,416,000元(相當於港幣
                  144,521,000元))之款項按固定年利率
                  15厘(2020年
                  3月
                  31日:
                  15厘)計息,且須於
                  2022年
                  3月
                  1日償還除外。

                  (b)
                  有關款項屬非貿易性質、無抵押、免息及須按要求償還。


                  2019年
                  8月
                  1日,一間合營公司已向本集團支付加幣
                  30,000,000元(相當於約港幣
                  176,340,000元)作為退
                  還股本。


                  於截至
                  2019年
                  9月
                  30日止六個月期間,本集團已按現金代價港幣
                  247,000,000元出售若干合營公司賬面值
                  合共為數港幣
                  107,566,000元之全部股權以及應收該等合營公司款項港幣
                  98,860,000元予獨立第三方合營夥
                  伴,因而錄得出售合營公司收益港幣
                  40,574,000元。於
                  2020年
                  9月
                  30日,預期出售一間合營公司之餘下應收
                  現金代價港幣
                  31,586,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  31,586,000元)自報告期末起計
                  12個月予以結付。


                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  12.
                  於合營公司之權益╱應收(應付)合營公司款項(續)
                  本集團於報告期末之主要合營公司為
                  1488 Alberni Development Holdings Limited Partnership(「1488 Alberni
                  LPDH」)、1488 Alberni Investment Limited Partnership(「1488 Alberni LPI」)、Bayshore Ventures JV Ltd.
                  (「Bayshore」)、More Cash Limited(「More Cash」)及
                  More Star Limited(「More Star」)。本集團所有合營公

                  司於該等簡明綜合財務報表採用權益法入賬。本集團於報告期末之主要合營公司詳情如下:

                  實體名稱註冊╱成立地點所持股份類別
                  已發行及
                  繳足股本面值
                  本集團所持已發行
                  股本面值比例
                  所持
                  投票權比例主要業務
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  % % % %
                  1488 Alberni LPDH加拿大不適用不適用
                  28 28 2828物業發展
                  (附註
                  (a))
                  (附註
                  (a))

                  1488 Alberni LPI加拿大不適用不適用
                  28 28 2828物業發展
                  (附註
                  (a))
                  (附註
                  (a))
                  Bayshore英屬處女群島普通股加幣
                  172,200,000元
                  50 50 50 50投資控股(附註
                  (b))
                  More Cash英屬處女群島普通股
                  100美元(「美元」)
                  42 42 50 50投資控股(附註
                  (c))
                  More Star英屬處女群島普通股
                  10美元
                  40 40 4040投資控股(附註
                  (e))
                  (附註
                  (d))
                  (附註
                  (d))

                  附註:


                  (a)
                  本集團可對
                  1488 Alberni LPDH及
                  1488 Alberni LPI(兩者均為於加拿大英屬哥倫比亞省成立之有限責任合夥企業)之有關業務行使共
                  同控制權,原因為
                  1488 Alberni LPDH及
                  1488 Alberni LPI有關業務相關之主要決策須根據股東協議取得其各自之股東一致同意。

                  (b)
                  旗下附屬公司之主要業務為於加拿大溫哥華持有一項酒店物業及酒店營運。

                  (c)
                  旗下附屬公司持有一間中外合作合營公司
                  75%股本權益,該合營公司之主要業務為持有一項位於中國廣州市之物業之部分。

                  (d)
                  本集團可對
                  More Star之有關業務行使共同控制權,原因為
                  More Star有關業務相關之主要決策須根據股東協議取得
                  More Star股東一
                  致同意。

                  (e)旗下附屬公司之主要業務為於香港持有酒店物業及酒店營運。

                  上表載列董事認為對本集團本期間業績有重大影響或構成本集團資產淨值主要部分之本集團合營公司。

                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  13.於聯營公司之權益╱應收(應付)一間聯營公司款項╱收購一間聯營公司之已付按金
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  於聯營公司非上市投資之成本
                  898,875 898,875
                  應佔收購後業績及其他全面收益(扣除股息或其他回報)
                  755,454 753,886

                  1,654,329 1,652,761

                  應收一間聯營公司款項(附註
                  (a))
                  40,686 32,686

                  應付一間聯營公司款項(附註
                  (b))
                  (210,537) (139,660)

                  附註:


                  (a)有關款項屬非貿易性質、無抵押、免息及無固定還款日期。管理層預期不會於報告期末起計
                  12個月內收回有關款項。

                  (b)有關款項為無抵押、免息及須按要求償還。

                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  13.於聯營公司之權益╱應收(應付)一間聯營公司款項╱收購一間聯營公司之已付按金(續)
                  本集團於報告期末之主要聯營公司為華鎮有限公司(「華鎮」)、聯生發展股份有限公司(「聯生」)、北京珀麗酒店

                  有限責任公司(「北京珀麗」)及
                  Wealth Explorer Holdings Limited(「Wealth Explorer」)。上述所有聯營公司於

                  該等簡明綜合財務報表均採用權益法入賬。本集團於報告期末之主要聯營公司詳情如下:

                  實體名稱註冊╱成立地點所持股份類別
                  已發行及
                  繳足股本面值
                  本集團所持已發行
                  股本面值比例所持投票權比例主要業務
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  % % % %
                  華鎮香港普通股港幣
                  700元
                  45 45 45 45投資控股(附註
                  (a))
                  聯生澳門
                  Quota capil澳門幣
                  35.5 35.5 35.5 35.5物業發展

                  (附註
                  (b))(ta) 100,000,000元
                  北京珀麗中國註冊資本
                  86,000,000美元
                  20 20 20 20於北京持有物業
                  Wealth Explorer英屬處女群島普通股
                  1,000美元
                  40 40 40 40投資控股(附註
                  (c))

                  附註:


                  (a)旗下附屬公司之主要業務為於澳門從事物業發展及物業管理。

                  (b) Quota capital於澳門官方語言葡語中解作註冊資本。

                  (c)旗下附屬公司之主要業務為於香港從事物業發展。

                  上表載列董事認為對本集團本期間業績有重大影響或構成本集團資產淨值主要部分之本集團聯營公司。



                  2017年
                  6月,本公司之全資附屬公司
                  Precious Year Limited與聯交所上市公司南岸集團有限公司之全資附屬
                  公司
                  The 13 (BVI) Limited訂立協議,以代價港幣
                  265,200,000元收購保華建業集團有限公司
                  45.8%權益。於
                  2020年
                  9月
                  30日,就上述收購已支付一筆按金港幣
                  159,000,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  159,000,000元)
                  而交易尚未完成。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  14.其他應收貸款
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  無抵押定息應收貸款
                  162,301 240,523
                  無抵押浮息應收貸款
                  68,861 46,405
                  有抵押浮息應收貸款
                  71,588 67,728
                  302,750 354,656
                  分析為:
                  流動
                  231,162 286,928
                  非流動
                  71,588 67,728
                  302,750 354,656

                  該等應收貸款入賬列作按攤銷成本列賬之金融資產。董事於評估預期信貸虧損(「預期信貸虧損」)時持續評估損
                  失率,包括各借貸人之還款歷史、財務狀況、現時信譽及相關抵押品(如有)及前瞻性資料。



                  2020年
                  9月
                  30日,本集團之定息應收貸款港幣
                  16,000,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  80,000,000元)指由
                  一間於百慕達註冊成立而其股份於聯交所上市之有限責任公司所發行無抵押非上市貸款票據,已扣除就預期信
                  貸虧損作出之信貸虧損撥備港幣
                  304,000,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  240,000,000元),有關貸款票據按
                  固定年利率
                  9.5厘(2020年
                  3月
                  31日:按固定年利率
                  9.5厘)計息,並於
                  2019年
                  11月
                  27日到期償還。為數港幣
                  146,301,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  160,523,000元)之定息應收貸款已扣除就預期信貸虧損作出之信貸
                  虧損撥備淨值港幣
                  35,199,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  20,977,000元),有關定息貸款為無抵押,按固定
                  年利率
                  7厘至
                  12厘(2020年
                  3月
                  31日:按固定年利率
                  7厘至
                  12厘)計息,並須按要求償還。



                  2020年
                  9月
                  30日,本集團之浮息應收貸款指向
                  Bayshore之股東
                  Caufield Investments Limited授出之已動用
                  貸款融資加幣
                  12,360,000元(相當於約港幣
                  71,588,000元)(2020年
                  3月
                  31日:加幣
                  12,379,000元(相當於約
                  港幣
                  67,728,000元)),已扣除就預期信貸虧損作出之信貸虧損撥備加幣
                  25,000元(相當於約港幣
                  142,000元)

                  (2020年
                  3月
                  31日:加幣
                  5,000元(相當於約港幣
                  27,000元))。有關應收貸款以
                  Bayshore之
                  25.58%(2020年
                  3月
                  31日:
                  25.58%)股權作抵押,按加拿大最優惠利率加年利率
                  1.25厘(2020年
                  3月
                  31日:按加拿大最優惠
                  利率加年利率
                  1.25厘)計息,須於
                  2022年
                  5月
                  31日償還。無抵押浮息應收貸款港幣
                  68,861,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  46,405,000元)已扣除就預期信貸虧損作出之信貸虧損撥備淨值港幣
                  4,618,000元(2020年
                  3

                  31日:港幣
                  2,075,000元),為無抵押,按浮動年利率介乎香港最優惠利率至香港最優惠利率加年利率
                  2厘

                  (2020年
                  3月
                  31日:香港最優惠利率至香港最優惠利率加年利率
                  2厘)計息,須按要求償還。


                  本集團管理層認為,就截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月內其他應收貸款港幣
                  80,880,000元(截至
                  2019年
                  9月
                  30
                  日止六個月:港幣
                  220,382,000元)計提額外減值撥備對適當反映預期信貸虧損屬必要之舉(附註
                  24)。


                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  15.
                  物業存貨
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  待售之在建物業
                  1,181,693 1,132,610
                  持作銷售之已落成物業
                  202,828 199,813

                  1,384,521 1,332,423


                  2020年
                  9月
                  30日,物業存貨包括預期於報告期末起計十二個月後變現之金額約港幣
                  711,536,000元
                  (2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  1,132,610,000元)。



                  16.
                  應收賬款、按金及預付款項
                  本集團之信貸期乃經與其貿易客戶磋商及協定而訂立。本集團給予其貿易客戶之信貸期平均為
                  60日(2020年
                  3月
                  31日:
                  60日)。於
                  2020年
                  9月
                  30日賬齡為
                  0至
                  60日之貿易應收賬款港幣
                  81,000元已分類為待售之出售集團之
                  一部分。


                  以下為貿易應收賬款(扣除虧損撥備)於報告期末按發票日期列示之賬齡分析:


                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  貿易應收賬款賬齡:
                  0至
                  60日
                  1,531 3,474
                  61至
                  90日
                  37 –
                  超過
                  90日
                  5 5
                  1,573 3,479
                  可予退還誠意金(附註
                  i)
                  23,168 21,884
                  其他應收賬款、按金及預付款項(附註
                  ii)
                  172,560 185,537
                  197,301 210,900
                  附註:
                  (i)這指本集團就可能收購位於加拿大之物業權益支付之款項。



                  (ii)
                  其他應收賬款、按金及預付款項主要指由其他應收貸款產生之應收利息、出售一間合營公司之應收代價及收購物業發展土地之預付款
                  項。

                  本集團管理層認為,就截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月內包括於應收賬款、按金及預付款項之其他應收賬款港

                  8,297,000元(截至
                  2019年
                  9月
                  30日止六個月:港幣
                  14,854,000元)(附註
                  24)計提減值撥備對適當反映預期
                  信貸虧損屬必要之舉。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  17.債權投資
                  有關款項主要為上市債券及利率掛鈎票據,並入賬列作按公平值列賬及計入損益之金融資產,因其以公平值為
                  基礎作管理及評估,有關債券之公平值乃按非活躍市場上同類資產之報價而釐定。



                  18.分類為待售資產╱與分類為待售資產相關之負債

                  2020年
                  8月
                  25日,本公司之間接全資附屬公司
                  Maxter Limited就出售其於建毅有限公司及珀麗尚品酒店有
                  限公司(其分別持有及經營擁有
                  94間客房之香港珀麗尚品酒店)(統稱「出售集團」)之全部權益與一名獨立第三
                  方訂立有條件買賣協議,代價為港幣
                  460,000,000元(「出售事項」)。預期出售事項於
                  2020年
                  12月
                  31日完成。

                  出售集團應佔資產及負債預期於十二個月內出售,並已獲分類為待售之出售集團,於簡明綜合財務狀況表獨立
                  呈列。


                  預期出售事項之銷售所得款項淨額將會超過相關資產及負債之賬面淨值,故並無確認減值虧損。


                  分類為待售之出售集團資產及負債之主要類別如下:


                  2020年
                  9月30日
                  港幣千元
                  (未經審核)
                  物業、機械及設備
                  338,070
                  銀行結餘及現金
                  1,639
                  應收賬款、按金及預付款項
                  804
                  存貨
                  60
                  分類為待售之總資產
                  340,573
                  銀行借貸
                  297,633
                  應付賬款、按金及應計開支
                  1,412
                  與分類為待售資產相關之總負債
                  299,045

                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  19.應付賬款、按金及應計開支

                  2020年
                  9月
                  30日賬齡為
                  0至
                  60日之貿易應收賬款港幣
                  115,000元已分類為待售之出售集團之一部分。下表
                  為貿易應付賬款於報告期末按發票日期列示之賬齡分析。本集團現有財務風險管理政策以確保所有應付賬款於
                  信貸期限內繳付。



                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  貿易應付賬款,賬齡為
                  0至
                  60日
                  – 1,287
                  銷售物業所得按金(附註)
                  7,269 –
                  其他應付賬款、按金及應計開支
                  176,324 175,581
                  貸款票據應計票息
                  32,453 33,861

                  216,046 210,729

                  附註:本集團根據合約中之付款時間表向客戶收取付款。當本集團與客戶簽訂合約時,本集團收取協定交易價格之若干百分比作為訂金???br /> 戶通常於合約完結,物業亦轉讓予客戶時支付餘額。所有收取之該類訂金會確認為合約負債,直至本集團完成其履約責任並將物業控
                  制權轉移給客戶時,合約負債確認為收益入賬。


                  其他應付賬款、按金及應計開支包括來自非控股權益之墊款港幣
                  113,098,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  84,305,000元),有關款項為非貿易性質、無抵押、免息及無固定還款期。



                  20.銀行借貸
                  於本期間,本集團已提取新增銀行借貸港幣
                  104,744,000元(截至
                  2019年
                  9月
                  30日止六個月:港幣
                  570,546,000元),並已償還銀行借貸港幣
                  63,538,000元(截至
                  2019年
                  9月
                  30日止六個月:償還銀行及其他借
                  貸港幣
                  310,659,000元)。銀行借貸於報告期末之實際年利率為
                  2.03厘(2020年
                  3月
                  31日:
                  3.42厘)。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  21.貸款票據

                  2016年
                  10月,本集團一間全資附屬公司(「發行人」)發行面值
                  200,000,000美元(相當於約港幣
                  1,508,846,000元)之有擔保貸款票據(「擔保票據」),由本公司作出擔保及於聯交所上市。擔保票據按年利率


                  4.75厘計算票息,並將於
                  2021年
                  10月
                  14日到期。

                  根據認購協議,發行人有權按
                  (a)擔保票據之未償還本金金額;及
                  (b)截至贖回日期之未償還利息之總和贖回全
                  部而非部分擔保票據。


                  此外,在任何時間控股股東(定義見本公司日期為
                  2016年
                  10月
                  6日之公佈)
                  (i)不再直接或間接持有本公司已發
                  行股本中至少
                  35%之表決權;或
                  (ii)不再是本公司之最大單一股東,擔保票據持有人均有權要求發行人按本金
                  金額的
                  101%連同應計利息贖回其持有之全部而非部分擔保票據。


                  由於持有人與發行人與主體工具密切相關,故擔保票據包括提前還款權價值。此外,發行人、本公司或其各自
                  任何附屬公司可隨時以任何作價於公開市場或循其他渠道購買擔保票據。


                  於本中期期間,本集團以現金代價港幣
                  57,925,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  12,488,000元)回購本金金
                  額為
                  7,760,000美元(相當於賬面值港幣
                  59,759,000元)(2019年
                  9月
                  30日:本金金額為
                  1,800,000美元(相
                  當於賬面值港幣
                  14,194,000元))之擔保票據,從而產生回購收益港幣
                  1,834,000元(2019年
                  9月
                  30日:港幣
                  1,706,000元),即取消確認擔保票據賬面值及已付代價之間的差額。


                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  22.
                  股本
                  股份數目金額
                  港幣千元
                  每股面值港幣
                  0.01元之普通股

                  法定:

                  2019年
                  4月
                  1日(經審核)、2019年
                  9月
                  30日(未經審核)、
                  2020年
                  4月
                  1日(經審核)及
                  2020年
                  9月
                  30日(未經審核)
                  40,000,000,000 400,000

                  已發行及繳足:

                  2019年
                  4月
                  1日(經審核)
                  975,286,943 9,753
                  發行股份
                  –以股代息(附註
                  (a))
                  430,061 5
                  已購回及註銷股份(附註
                  (b))
                  (9,455,000) (95)


                  2019年
                  9月
                  30日(未經審核)
                  966,262,004 9,663


                  2020年
                  4月
                  1日(經審核)
                  960,655,004 9,607
                  發行股份
                  –以股代息(附註
                  (c))
                  2,783,406 28
                  已註銷股份(附註
                  (d))
                  (3,263,000) (33)


                  2020年
                  9月
                  30日(未經審核)
                  960,175,410 9,602

                  附註:


                  (a)

                  2019年
                  8月
                  30日,本公司按發行價每股港幣
                  1.5897元發行合共
                  430,061股每股面值港幣
                  0.01元之新普通股股份,以代替以現金
                  派付
                  2019年第二次中期股息。

                  (b)
                  截至
                  2019年
                  9月
                  30日止六個月,本公司在按總代價(包括直接開支)港幣
                  17,030,000元購回股份後已註銷合共
                  9,455,000股普通股股
                  份。

                  (c)

                  2020年
                  8月
                  28日,本公司按發行價每股港幣
                  0.8519元發行合共
                  2,783,406股每股面值港幣
                  0.01元之新普通股股份,以代替以現金
                  派付
                  2020年第二次中期股息。

                  (d)
                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月,本公司就於
                  2020年
                  3月按總代價(包括直接開支)港幣
                  3,038,000元購回普通股而註銷合共
                  3,263,000股普通股。

                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  23.購股權計劃
                  誠如本公司日期為
                  2018年
                  4月
                  4日之公佈所披露,本公司已根據其於
                  2012年
                  8月
                  17日所採納之購股權計劃向
                  合資格參與者授出合共
                  27,020,000份購股權以認購本公司股份,歸屬期介乎
                  1至
                  2年。本集團已就本公司於
                  2018年
                  4月
                  4日所授出購股權於本中期期間之簡明綜合財務報表確認總開支港幣
                  8,000元(截至
                  2019年
                  9月
                  30
                  日止六個月:港幣
                  494,000元)。



                  2018年
                  4月
                  4日所授出之購股權公平值總額,乃由一間獨立專業估值師行於授出日期採用二項式期權定價模

                  式評估為港幣
                  4,234,000元。於計算購股權於授出日期之公平值時所採用數據及假設如下:
                  股份於授出日期之收市價
                  行使價
                  預期波幅
                  預期購股權年期
                  無風險利率
                  預期股息收益率
                  港幣
                  2.57元
                  港幣
                  2.57元
                  18.44%
                  4年
                  1.743%
                  8.56%
                  按標準差計量之預期波幅乃以本公司每日股價變動之歷史數據資料為依據。

                  購股權之價值隨若干主觀假設之不同變數而變動。


                  下表披露董事、僱員及其他參與者所持本公司購股權詳情,以及本中期期間及過往年度有關變動:

                  購股權數目
                  授出日期歸屬部分歸屬期間可行使期間
                  每股行使價
                  (可予調整)
                  於2019年
                  4月1日
                  尚未行使
                  年內註銷╱
                  失效
                  於2020年
                  3月31日
                  尚未行使
                  期內註銷╱
                  失效
                  於2020年
                  9月30日
                  尚未行使
                  港幣
                  董事:
                  2018年
                  4月
                  4日
                  50%
                  50%
                  2018年
                  4月
                  4日至
                  2019年
                  4月
                  3日
                  2018年
                  4月
                  4日至
                  2020年
                  4月
                  3日
                  2019年
                  4月
                  4日至
                  2022年
                  4月
                  3日
                  2020年
                  4月
                  4日至
                  2022年
                  4月
                  3日
                  2.57
                  2.57
                  8,300,000
                  8,300,000


                  8,300,000
                  8,300,000


                  8,300,000
                  8,300,000
                  僱員:
                  2018年
                  4月
                  4日
                  50%
                  50%
                  2018年
                  4月
                  4日至
                  2019年
                  4月
                  3日
                  2018年
                  4月
                  4日至
                  2020年
                  4月
                  3日
                  2019年
                  4月
                  4日至
                  2022年
                  4月
                  3日
                  2020年
                  4月
                  4日至
                  2022年
                  4月
                  3日
                  2.57
                  2.57
                  3,440,000
                  3,440,000
                  (185,000)
                  (185,000)
                  3,255,000
                  3,255,000
                  (60,000)
                  (60,000)
                  3,195,000
                  3,195,000
                  其他參與者(附註):
                  2018年
                  4月
                  4日
                  50% 2018年
                  4月
                  4日至
                  2019年
                  4月
                  3日
                  2019年
                  4月
                  4日至
                  2022年
                  4月
                  3日
                  2.57 1,650,000 – 1,650,000 – 1,650,000

                  50% 2018年
                  4月
                  4日至
                  2020年
                  4月
                  3日
                  2020年
                  4月
                  4日至
                  2022年
                  4月
                  3日
                  2.57 1,650,000 – 1,650,000 – 1,650,000
                  26,780,000 (370,000) 26,410,000 (120,000) 26,290,000

                  ╱期終可予行使
                  每股加權平均行使價(港幣)

                  2.57 2.57
                  13,205,000
                  2.57 2.57
                  26,290,0002.57
                  附註:其他參與者為本集團之顧問。


                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註


                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  24.
                  預期信貸虧損撥備之計量
                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  就以下各項確認(回撥)減值虧損
                  –其他應收貸款
                  80,880 220,382
                  –計入其他非流動資產之其他應收賬款
                  57 (2,419)
                  –計入應收賬款、按金及預付款項之其他應收賬款
                  8,297 14,854

                  89,234 232,817

                  於截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月之簡明綜合財務報表釐定輸入數據及假設以及估計技術所用之基準與編製本
                  集團截至
                  2020年
                  3月
                  31日止年度之綜合財務報表所用是相同的。


                  於本中期期間,本集團已計提港幣
                  89,234,000元之減值撥備,其中就本集團無抵押定息應收貸款及其未償還
                  應收利息,分別作出減值虧損撥備港幣
                  64,000,000元及港幣
                  4,548,000元,有關款項被視為信貸減值(2020年
                  3月
                  31日:信貸減值)。於
                  2020年
                  9月
                  30日,於扣除就預期信貸虧損作出之信貸虧損撥備港幣
                  304,000,000元
                  及港幣
                  21,601,000元後,該等無抵押定息應收貸款及應收利息之賬面值分別為港幣
                  16,000,000元及港幣
                  1,137,000元。該等應收貸款及應收利息乃來自凱華集團有限公司(「凱華」),該公司自
                  2019年
                  7月
                  2日起於聯
                  交所暫停其股份買賣。於本中期期間,凱華被香港特別行政區高等法院頒令清盤,而清盤人已獲委任。相比
                  2020年
                  3月
                  31日,基於額外負面事實及於
                  2020年
                  9月
                  30日之情況,董事認為,有需要如上文所披露進一步計
                  提減值虧損撥備。



                  25.
                  金融工具之公平值計量
                  按經常性基準以公平值計量之本集團金融資產之公平值
                  本集團部分金融資產乃按各報告期末之公平值計量。下表載列有關釐定該等金融資產公平值之資料(特別是所
                  用估值方法及輸入數據)及有關根據公平值計量所用輸入數據之可觀察程度將公平值計量分類至公平值等級(第
                  一至三級)之資料。



                  .
                  第一級
                  –公平值計量乃自同類資產或負債於活躍市場所報(未調整)價格得出;
                  .
                  第二級
                  –公平值計量乃除第一級計入之報價外,自資產或負債可直接(即價格)或間接(即自價格衍生)觀
                  察輸入數據得出;及
                  .
                  第三級
                  –公平值計量乃計入並非根據可觀察市場數據(無法觀察輸入數據)之資產或負債之估值技術得
                  出。

                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  25.
                  金融工具之公平值計量(續)
                  按經常性基準以公平值計量之本集團金融資產之公平值(續)
                  以下載列有關釐定本集團按公平值計量之金融工具之公平值之資料,包括所用估值方法及輸入數據:

                  金融資產於以下日期之公平值公平值等級估值方法及主要輸入數據重大無法觀察輸入數據
                  無法觀察輸入數據與
                  公平值之關係
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  按公平值列賬及計入損益
                  之金融資產
                  上市股本證券
                  33,010 29,935第一級於活躍市場所報收市價不適用不適用
                  上市股本證券
                  (附註
                  (iii))
                  – –第三級市場法,使用若干同類業務之
                  公司所得相關資料
                  估計營運電影院數量及估計營運
                  銀幕數量
                  估計營運電影院數量和估計營運
                  銀幕數量增加將導致公平值增
                  加,反之亦然
                  於海外之非上市投資
                  基金(附註
                  (i))
                  95,731 95,897第三級非上市股本及被視為外部交易
                  對方所提供投資轉售價之
                  合夥投資之資產淨值
                  資產淨值資產淨值增加將導致公平值增加,
                  反之亦然
                  於中國之非上市
                  股本權益(附註
                  (i))
                  143,540 129,088第三級收益法,採用貼現現金流量法,
                  以適當的貼現率計算出企業
                  經營所產生之預期未來經濟
                  利益之現值
                  經營現金流量估計經營現金流量增加將導致
                  公平值增加,反之亦然
                  上市債券及利率掛勾
                  票據
                  72,586 80,145第二級於非活躍市場所報價格不適用不適用
                  按公平值列賬及計入其他
                  全面收益之金融資產
                  上市股本證券
                  9,557 9,982第一級於活躍市場所報收市價不適用不適用
                  非上市股本證券
                  (附註
                  (i)及
                  (ii))
                  18,900 23,800第三級市場法,使用若干同類業務之
                  公司所得相關資料
                  少數股東權益及市場能力折讓率
                  25%(2020年
                  3月
                  31日:
                  25%)
                  (附註
                  (ii))
                  少數股東權益及市場能力折讓率
                  大幅上升將令公平值大幅
                  下跌,反之亦然

                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註
                  25.金融工具之公平值計量(續)
                  按經常性基準以公平值計量之本集團金融資產之公平值(續)
                  附註:
                  (i)第三級公平值計量之金融資產對賬如下:
                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  按公平值列賬及
                  計入損益之金融資產
                  按公平值列賬及
                  計入其他全面
                  收益之金融資產
                  非上市
                  投資基金非上市股本權益
                  非上市
                  股本證券總計
                  港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元

                  2019年
                  4月
                  1日(經審核)
                  95,596 – 27,200 122,796
                  於以下確認之未變現收益(虧損)總額:
                  –損益
                  2,713 – – 2,713
                  –其他全面開支
                  – – (900) (900)

                  2019年
                  9月
                  30日(未經審核)
                  98,309 – 26,300 124,609

                  2020年
                  4月
                  1日(經審核)
                  95,897 129,088 23,800 248,785
                  於以下確認之未變現(虧損)收益總額:
                  –損益
                  (166) 14,452 – 14,286
                  –其他全面開支
                  – – (4,900) (4,900)

                  2020年
                  9月
                  30日(未經審核)
                  95,731 143,540 18,900 258,171

                  (ii)非上市股本證券於
                  2020年
                  9月
                  30日及
                  2020年
                  3月
                  31日之公平值由獨立專業估值師採用市場法釐定。少數股東權益及市場能力
                  折讓率上升╱下降
                  5%,而所有其他變數維持不變,非上市股本證券之賬面值將減少╱增加港幣
                  1,200,000元╱港幣
                  1,300,000元
                  (2020年
                  3月
                  31日:減少╱增加港幣
                  1,600,000元)。



                  (iii隨著相關股本證券暫停買賣,有關上市股本證券缺乏市場所報收市價或近期市場交易價,令若干上市股本證券所報收市價不再適用,
                  故該等上市股本證券之公平值乃由獨立專業估值師採用具有管理層大量不可觀察輸入數據之估值技術進行計量,並因而於
                  2020年
                  3月
                  31日分類為公平值等級第三級。於
                  2020年
                  9月
                  30日,其公平值乃根據相同估值技術由管理層釐定。於
                  2020年
                  9月
                  30日,營運銀幕
                  數量增加約
                  20%(2020年
                  3月
                  31日:
                  20%),而所有其他變數維持不變,將導致已暫停買賣的第三級上市股本證券之公平值增加為零

                  (2020年
                  3月
                  31日:零)。


                  於兩個期間內,第一、二及三級之間並無出現其他轉撥情況。


                  其他金融資產及金融負債之公平值乃根據公認定價模式以貼現現金流量分析釐定。


                  董事認為於簡明綜合財務報表按攤銷成本列賬之金融資產及金融負債之賬面值與其公平值相若。


                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  26.資本及其他承擔
                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  已訂約但未於簡明綜合財務報表撥備之資本開支:
                  –投資物業
                  1,108 3,070
                  –股權及基金投資
                  33,997 34,014

                  35,105 37,084

                  其他承擔:
                  –物業存貨
                  63,624 50,850
                  –投資於聯營公司
                  106,200 391,200
                  –投資於合營公司
                  11,267 11,449
                  –向合營公司提供貸款
                  42,251 42,933
                  –就擬在越南發展土地而向一間公司注資
                  9,820 9,820

                  233,162 506,252

                  268,267 543,336

                  27.財務擔保合約
                  於報告期末,本集團就銀行向其合營公司及聯營公司授出之信貸融資提供以下公司擔保所訂立財務擔保合約連
                  同相關已授出金額:


                  2020年
                  9月30日
                  2020年
                  3月31日
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(經審核)
                  一間擁有
                  40%之聯營公司
                  565,707 565,707
                  一間擁有
                  50%之合營公司
                  58,000 58,000
                  一間擁有
                  40%之合營公司
                  294,400 307,200
                  一間擁有
                  28%之加拿大合營公司
                  227,046 214,463
                  一間擁有
                  50%之加拿大合營公司
                  540,655 511,775
                  1,685,808 1,657,145

                  上述披露金額指於
                  2020年
                  9月
                  30日全面要求擔保時可能需要支付之總金額,其中合營公司及聯營公司已使用
                  信貸融資港幣
                  1,382,810,000元(2020年
                  3月
                  31日:港幣
                  1,355,123,000元)。



                  2020年
                  9月
                  30日及
                  2020年
                  3月
                  31日,未償還財務擔保之預期信貸虧損被評估為不重大。


                  德祥地產集團有限公司


                  簡明綜合財務報表附註
                  28.有關連人士之披露
                  (i)主要管理人員報酬:
                  董事於本期間之酬金如下:
                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  截至9月30日止六個月
                  2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  短期福利
                  7,675 7,986

                  董事酬金乃由薪酬委員會參照當時市況、董事之職務及職責、為本集團事務所投放之時間及表現後釐
                  定。



                  (ii)有關連人士交易:
                  於期內,本集團與有關連人士於日常業務過程中訂立下列交易:

                  截至9月30日止六個月
                  有關連人士附註交易性質2020年2019年
                  港幣千元港幣千元
                  (未經審核)(未經審核)
                  合營公司:
                  灝申國際有限公司(「灝申」)
                  1488 Alberni LPDH(定義見附註
                  12)
                  1488 Alberni LPI(定義見附註
                  12)
                  泛益有限公司
                  泛益有限公司
                  (a)現金支付之租賃
                  利息收入
                  利息收入
                  借調費收入
                  酒店管理費收入

                  10,952
                  576
                  716
                  181
                  40,000
                  10,770
                  567–

                  聯營公司:
                  澳門地產集團有限公司
                  聯生(定義見附註
                  13)
                  租金收入
                  管理費收入
                  587
                  60
                  58760
                  其他有關連公司:
                  高泊有限公司(「高泊」)
                  Vectr Ventures Limited(「
                  Vectr」)
                  (b)
                  (c)
                  短期租賃開支
                  特許費收入
                  租金收入及管理費收入
                  租金收入及管理費收入
                  14
                  300
                  587
                  233
                  14299394
                  544

                  2020-2021中期報告


                  簡明綜合財務報表附註

                  截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月


                  28.有關連人士之披露(續)
                  附註:
                  (a)本集團與灝申之租賃合約已於
                  2020年
                  3月
                  31日到期。

                  (b)執行董事張漢傑先生為高泊之股東。

                  (c) Vectr乃由執行董事陳耀麟先生控制。


                  德祥地產集團有限公司


                  釋義


                  在本中期報告內,除文義另有所指外,下列詞彙應具有以下涵義:

                  董事會指董事會
                  企業管治守則指上市規則附錄十四所載《企業管治守則》及《企業管治報告》
                  本公司指德祥地產集團有限公司,一間於百慕達註冊成立之有限責任公司,其股份於聯交所

                  主板上市(股份代號:
                  199)
                  董事指本公司董事
                  本集團指本公司及其附屬公司
                  港幣指香港法定貨幣港幣
                  香港指中國香港特別行政區
                  上市規則指聯交所證券上市規則(經不時修訂、補充或另行修改)
                  澳門指中國澳門特別行政區
                  標準守則指上市規則附錄十所載《上市發行人董事進行證券交易的標準守則》
                  本期間指截至
                  2020年
                  9月
                  30日止六個月
                  中國指中華人民共和國,就本中期報告而言,不包括香港、澳門及臺灣
                  證券及期貨條例指香港法例第
                  571章證券及期貨條例(經不時修訂、補充或另行修改)
                  股份指本公司已發行股本中每股面值港幣
                  0.01元之普通股
                  股東指股份持有人
                  購股權計劃指本公司於
                  2012年
                  8月
                  17日採納之現有購股權計劃

                  2020-2021中期報告


                  釋義

                  平方呎指平方呎
                  聯交所指香港聯合交易所有限公司
                  美元指美國法定貨幣美元
                  %指百分比

                  本中期報告中、英文版如有任何歧義,概以英文版為準。


                  德祥地產集團有限公司


                    中財網
                  各版頭條
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