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                1. 停止“棚改” 三四線城市房價會走向何方

                  時間:2020年12月28日 15:51:51 中財網
                    在很多人眼里,像熱點的二線城市房價真的是高得嚇人,買一套房就是200萬以上,像北上深一線城市,房價更是高達6-700萬。而當地居民的收入只有四五千/月,房價與收入嚴重脫節是肯定存在的。
                    對此,白巖松曾經痛批:高房價不僅在毀滅年輕人的想象力,甚至在毀掉無數年輕人的愛情。盡管,現在很多年輕人買房,都是父母替自己付的首付款,但后面的二三十年的月供還是要有自己的償還的,這樣的壓力也不輕。
                    不過相較于城里的年輕人,很多外來務工者卻另有自己的打算,既然在大城市里動輒幾百萬的房子,自己永遠也買不起,那就不如跑到家鄉附近的三四線城市來買房呢!所以,近年掀起了三四線城市的購房熱。
                    截至目前,全國共有60座城市的房價突破萬元,其中三四線城市占比超過30%。除了三四線城市房價高之外,現在還存在著大量的空置房,就是多余的沒有人住的房子,只有在春節或國慶期間熱鬧幾天,平時都是長期空關著的。
                    面對于國內一些地方的高房價,我們國家早就表達了自己的態度,就是“房住不炒”的原則,要讓房價回歸居住屬性。此舉也深得社會各界的普遍贊同。不過,有兩大消息傳來,讓我們感受到如果國內房價要回歸居住屬性,三四線城市的房價有可能是最先下跌:
                    一個是,社科院曾明確表示,三四線城市房價將進入下跌階段。另一個是網紅開發商孫宏斌則發出警告,三四線城市的購房需求嚴重不足。因此,自2020年起,融創就改變戰略,以后要在三四線城市謹慎拿地。無論是社科院,還是開發商都不看好未來三四線城市房價。
                    那么,是什么導致房地產相關人士都不看好三四線城市未來的房價呢?
                    第一,三四線城市的棚改貨幣化安置將在2021年開始就結束了,過去三四線城市房價上漲,主要是為給地方政府加快去除商品房庫存。于是就推進了,棚改貨幣化安置,拆遷居民拿著拆遷款,到處購置房產,房價自然就會出現大漲。而明年起將是棚改變成舊改,而舊改并不需要動拆遷,所以三四線城市的購房需求就會出現驟降,明年三四線城市房價將必跌無疑。
                    第二,即使央行的貨幣政策再寬松,也與三四線城市房價沒有半毛關系,因為銀行資金主要流向了熱點一二線城市,因為那邊熱點一、二線房價雖然更貴,但是資金更愿意流向經濟發達地區,熱點城市房價不僅容易上漲,房子也容易脫手。
                    所以,一旦棚改結束,炒房資金退出,三四線城市再沒什么外面的資金流入,再加上當地居民收入又遠遠跟不上,將來只能是從哪里炒上來,再從哪里跌回去的結果。
                    第三,三四線城市經濟發展較為緩慢,人才流入稀少,人口流失程度更加嚴重,房產需求愈發微弱。像一些房價大跌的三四線城市,主要是當地產業結構單一,能提供的就業崗位有限。而年輕人為了發展,就只能離開這里,跑到更大的城市去。更要命的是,三四線城市本身對房子有飽和,家家戶戶都有二三套以上房子,根本不需要買房。所以,三四線城市房價雖然不算太貴,但還是買進容易,賣出難。
                    綜合來看,明年經濟發達的三四線城市房價比較抗跌一些,而那些經濟不是很發達的三四線城市,雖然房價今年破萬,后面也很有可能是從哪里上來,再跌回哪里去,這也是必然的規律,三四線城市這輪上漲,因棚改而起,也會以棚改而終。而隨著三四線城市房價的“假面具”被摘掉之后,房價就要回歸居住的屬性。很多炒房者很可能會被套在三四線城市,不得翻身。
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